cfz_某某大厦全赢商务平台运作模式策划案doc16.doc

全 面 激 活，掌 控 商 机 某某大厦全赢商务平台运作模式策划案 前言 策划目标篇 市场研究篇 普陀区办公楼市场调查 长寿路沿线公寓房调查 策划推广篇 项目概况 位置分析 市场定位 客户定位 具体营销实施战略 结束语 本篇 系敝司受贵方之委托特为某某大厦项目而编制，论述了敝司代理该项目的总体思路框架和具体建议。 本篇 通过有针对性的市场研究，分析本项目这一特定地域内物业的供求、价格水平及客户群体，使本项目营销更切合目标客户需求。 本篇 在客观阐明了本项目的利弊因素后，结合当前市场整体状况，对项目的目标客户、产品定位、价格定位以及整体营销推广策略提出初步之建议和构思。 本篇 为初步报告，在综合贵方的想法及配合本案的定位调整具体实施过程，本司将再提供相关可行性报告。 策 划 目 标 篇 委托标的：半年内去化1.4万方委托销售住宅、办公楼。均价不低于5800元/平方米。 总体抗性分析： 交易价格市场的难以控制和锁定----小业主有可能借本司策划产生的市场影响，同时出售售后用房。其中交易价格搀杂人为因素。 2、市场推广力度受到限制-----本案体量较小，包装费用总额投入受制，。 3、客户定位不统一---由于办公层面分散在1号楼、2号楼，办公与居住相混合，且先期入住了各类买家。 4、楼盘的档次和品质平平：仅体现产品的原态，其潜在效力和价值未经专业包装而突显。 5、景观均衡性欠佳：由于本案楼层结构八卦状分布，朝向、景观造成产品层次不均。 总体优势分析： 绝对位置、周边环境、交通配套成熟。区域高档住宅中的客户群形成本案的潜在购买群。 本案价位处于5000-6000元间，是目前市场需求量最大的价格区域。 上海商品房成交均价变化情况表 时间 2002年一季度 2002年四季度 2003年一季度 价格 4738元/平方米 5213元/平方米 5316元/平方米 市 场 研 究 篇 普 陀 区 概 况 普陀区位于上海的西北部，总面积54。83平方公里，人口83。49万，全区辖10街道，3个镇，是上海的中心城区之一。 普陀区地理位置优越，交通便利，是上海的陆上要津。新客站紧邻东侧，铁路沪宁、沪杭线串连石泉和太平桥两大货场：距虹桥国际机场12公里；华东“黄金走廊”—沪宁高速公路的入城段，以“申城第一路”的形象横贯区内，沪嘉高速公路与之南北映衬；区内起点的312和204国道可达新疆和辽宁；高架内环线、轻轨、地铁、连通市内各区，上海市内运输主线—苏州河流经14公里，水运便利。 普陀将重点建设中山北路、长寿路、曹杨路三条商业街，开发建设真如、武宁两个商业文化娱乐中心城；开发建设宜川、真光等社区中心；高起点建设以“九路七桥一轻轨”为主干的交通网络。全面展示上海“西大堂”的风貌。 二、长寿路区域分析： 本案所属的长寿路是区今几年规划建设发展的重点区域之一。长寿地区的功能定位——“双龙嬉珠”进一步完善和]为参照系数） 项目 案名 富丽大厦 某某大厦 景观因素 处于两条道路交界点，无特殊景观。 西侧可观赏长寿公园。 外出动线 江宁路入口交通便利。 普陀路、澳门路两处入口，有效分流。抵消道路狭窄抗性。 产品性质 商住两用楼，13-20住宅楼不可注册，1-6群房为卖场，6-12为办公楼 1-4层酒店、健身房等，5-19层办公楼，20-25层酒店式服务公寓 大堂 挑高5米，大理石面装潢，其他层高3米，人员配备到位 无挑高，视觉不开阔。基本为裸房，楼道无灯光，层高低，人员（保安、销售）没配备。 其他配置 智能办公控制系统、高速网络系统、24小时电信业务、共享IT服务。 酒店式服务公寓有顶层会所、小型集中空调、每户独享净水系统。 基本物业服务。办公区三部电梯直达。主宅区独立入口两部电梯专用。1号楼已入驻公司仅用油漆简单刷饰电梯，降低品质。 面积 99-939平方米，可自由分割 125-800平方米可自由分割 租金及售价 7元/平方米/月 8400-8800元/平方米 低楼层送装修。 1．1-1.2元/平方米/月 5700元/平方米（1号楼） 物业费用 6.5元/平方米/月 5元/平方米/月 结论： 本区域租赁市场相对较便宜，而出售价格较高。如[富丽大厦]租金1.7元/平方米/月，以8%年回报计算，其价格定位应为：售价= 租金×365÷8%=1.7×365÷0.08=7756元/平方米。而其目前定价为8400-8800元/平方米。本案按目前租金额，其售价=1.2×365÷0.08=5475元/平方米，也低于我们的预期均价。 因此我司认为，本案如将大堂及入口、通道布置完成、保安、售楼人员配备到位后，再