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感性认识――上海近年来房地产市场变化.ppt
感性的认识：上海房地产市场近年来 的变化及未来趋势;上海近年来最为生动的市场经济演绎 ——房地产业;鲜活的经济学教材;主要内容;1. 2000年以来上海房地产业的发展状况;供给：迅速膨胀的房地产投资;需求：真假需求交织，推动价格直线上升;官方的统计;实际情况如何;举例;真实的数据;2001年4月与2005年4月的分区域（相同地段）价格对比;2005年的房屋（居住）均价;一个说法;2005年5月之前的市场秩序如何;买方：;到处是“僧”多“粥”少的局面;3200人争304套浦东房源;卖方;人为制造紧张气氛;反复撤销登记，抬高房价;随意定价，人有多大胆，房有多高价;肆意毁约，诚信荡然无存;开发商的诚信问题并不是个案;2.楼市持续走强的原因;真实需求：上海市区居民居住状况;政府难以遏制的房地产泡沫偏好;媒体：从房屋暴涨中能获得更多的好处;开发商和中介一起吹泡泡;外地炒房团兴风作浪;国际热钱推波助澜;3.上海楼市的泡沫有多大;泡沫有多大：算算空住率;一字之差，意义完全不同;泡沫有多大：投资购房有多少;泡沫有多大：两房三房小意思;如果有兴趣，您可以做一些抽样调查;泡沫有多大，算算收入-房价比;泡沫有多大，看看租售价格比;泡沫有多大：比比国外;泡沫有多大：比比国外;总结：;泡沫有多大：我的算法;我算出的泡沫;您相信目前房地产无泡沫的说法吗？;当然：这个理想价格很难实现;4.楼市泡沫的危害;开发商的社会责任荡然无存;产业风险与金融风险;产业风险会转化为社会风险;金融风险：贷款90%在楼市！;房地产可能持续维持如此高的增长速度吗？;不要听信某些人的愚弄;5.政府的调控手段;期房限转;征收营业税（实际上是资本利得税）;升息;规范市场;6.上海楼市未来的走向;投资真的那样简单吗？;香港的教训;香港惊心动魄的跳楼;香港炒房者做了一个噩梦;关于负资产的一个实例;日本的教训;上海比日本、香港更厉害？;上海土地昂贵是否是导致房价高企的理由;政府发出信号;国八条出台;祭出税收杠杆;调控威力初现;国家可能要推行物业税;未来房价可能的走势;唯一不会出现的情况是;人们的预期已经在发生变化;S1;2005年各区域的价格变化;趋势;目前的多空分析;三种人很着急;???何识别真相与假象;结论;我的建议
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