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北京市及本区域房地产走势分析 普通住宅的发展趋势 普通住宅的市场现状 普通住宅的供应情况 2004年普通住宅在楼市中的比例将会继续提高。 2004年普通住宅的供应量增加，需求也将上涨，因而价格也会有一定浮动的上涨。 普通住宅的区域价格情况 普通住宅各区县的价格仍然是遵照“价格随着离市中心距离的远近增减，城区价格高于郊区价格”的规律。（见图表一） 普通住宅的区域客群情况 外省市个人近来在京购房人数大量增加，其中包括外省在京人员和外省来京购房投资客。 （见图表二） 图表二 普通住宅产品新特点 注重健康 注重通风、采光等各种标准 要求的层高越来越高 医疗保健、运动健身设施将是小区的必备 房型设计向居住型、实用型发展 2004年普通住宅市场的产品设计将会更加人性化，户型将更加合理、经济。预计80-90平方米左右、简单实用的两居将成为普通市场的主流产品。 普通住宅产品新特点 更加强调厨、卫的功能 双厨将成为主流 卫生间需要干湿分离及弹性分割 对物业管理看中的因素加大 精装修的比例会加大 TOWNHOUSE 低密度住宅概念 高档产品主要指定档次最高的独栋别墅 中档产品主要是指面积适中，总价在200-500万的别墅。 经济型产品指目前市场上出现的双拼townhouse、联排townhouse、叠拼townhouse、小独栋别墅等项目，总价在200万/套以内，面积在200平方米左右。 北京地密度住宅项目供应及分布 Townhouse项目主要分布在大兴区、昌平区和朝阳区。 2003年的供应量达到150万平方米 有较强地理位置特点。 规划设计合理，户型设计面积适中，各个功能空间齐全，满足消费者的生活需要和健康需求。 中产阶级是购房主力。 Townhouse产品的发展前景及趋势 规模更大、配套更完善 物业管理更细致、更人性 经济适用房 在2003年全年北京市经济实用住房的在建项目为36个、其中新开工建设和销售的经济适用房共有22个，具体为朝阳区4个，丰台区11个，宣武区1个，石景山区2个，大兴1个，昌平3个。 2004年北京市还将新开工经济适用房300多万平方米。这些经济适用房2个位于昌平，1个位于大兴，1个位于丰台，1个位于石景山，其他5个则均位于朝阳区。 经济适用房的销售 表1 2003年全年各区县经济适用房销售套数、销售面积、销售金额表 2003年经济适用房销售趋势 从2003年始，经济适用房执行了基准价销售，根据楼层、朝向不同实行3%的届个浮动。（见图一） 图表一 针对中低收入的居民不断提升的住房需求，更多地经济适用房项目在规划设计、项目品质上开始下功夫、真正做到“价格不高品质高，面积不大功能全”。 在户型大小方面，回归正常户型，控制总价已经成为个项目考虑的对象。 而对于公建及自身环境建设和小区配套，各个项目也是越来越重视。 * * 2003年北京房地产市场行情回顾 2003年北京市共新开楼盘197个 平均销售价格为6379元/平方米 总规划建筑面积为4457万平方米 实际供应量为1739万平方米（按销售许可证统计） 经济适用房和普通住宅总计121个项目，占到62%以上 公寓21个，占总体的21.2% Townhouse、花园洋房12个，占5.83% 别墅21个，占总体的10.72%。 图表一 西城区：10612.43 东城区：10246.42 宣武区：7229.43 崇文区：6892.48 朝阳区：6405.81 海淀区：6876.91 开发区：4977.07 顺义区：4781.31 丰台区：4498.26 石景山区：4226.68 昌平区：3719.78 大兴区：3420.42 通州区：3354.69 怀柔区：3255.43 门头沟区：2832.77 本市城镇居民：68.70% 外省市个人：26.64% 国内企业单位：1.39% 国内行政、事业单位：1.14% 本市农民：0.59% 外国个人：0.7% 华侨、港澳台同胞：0.47% 军 人 ：0.36% 外国行政、事业单位：0.01% 6（昌平4个、顺义2个） 北（昌平、顺义） 1 西（海淀） 7（大兴6个、丰台1个） 南（大兴、丰台）