世联2010年天津港东疆港项目前期定位沟通报告.ppt

壹、站在城市视角洞悉整盘价值 贰问：市场 放眼滨海板块的四 面开花 ， 有 限市场 的无限容 量，如何突围？ 区域 · 市 场 ·客户·案例 独栋500 350平米 300-500万 木清m华2 在售别墅市场 在售别墅产品散点分布/以独栋、双拼为主/价值实现较高/ 销售供应不足，城市型别墅缺失 芦花庄园 清谷 水木清华 项 目 清 谷 在售产 品形式 独栋+ 双拼 单价（万 /m2） 双拼3.3 独栋3.5 户型面积 （m2） 独栋450 双拼330 总价区间 （万/套） 900-1200 存量 10余套 水 千万以上 独栋400- 木 清 华 芦 花 庄 园 滨 海 湖 预计2.5 约2.2 约1.6 滨海湖 资源型 城市兼资源型 城市型缺失 一期独 栋 独栋 双拼 三期： 为主 独栋+ 双拼 双拼 一期480- 770 平米以上 双拼250- 500 双拼300 220-250 存量 万 整盘 11.81少 主要集 中在水 4万 15套 千万600- 总 独栋产品 总价在 独栋 左右 双拼800价在 双拼360- 420 双拼350- 450万 2.生态城中部，蓟运河附近，三井、远雄、双威改善 主 流 市 边 产品预计体量12万m2左右（多为内部销售） 产品 济 宅 豪 心 市 未来别墅供应预计为15万平米，后期将有大量产品面市 中新生态城—— 1.启动区南端，世贸、吉宝地块未来可能有别墅 1.贻成地块别墅体量：约7万m2 2.彩虹地块别墅体量：约8万m2 资 源 型 豪 宅 产品出现，体量未知； 将有高端别墅产品，体量未定。 城 北塘—— 1.一期今年将有大量低密产品面市，但联排别墅缘 型 经 开发区—— 1.未来规划开发区将有大片低密产品，但体量未 定。 中 城 东疆港—— 近两年东疆港可能将有高端低密产品入市 资源型 城市兼资源型 城市型 整体市场以80-120平米主流产品为主/开发区豪宅独立定价/其余板 块单价在1.2-1.5万/m2 中新生态城 典型代表项目：湿地公元、红树湾、季景华庭 在售户型面积：两室80-100；三室130、150 单价：1.05-1.2万/m2，总价区间：100-170万 客户情况：塘沽、开发区居多，自住居多，部分投资客 在售高层市场 北塘 典型代表项目：泰达御海 在售户型面积：100左右 单价：1.3-1.5万/m2，总价区间：130-230万 上北 典型代表项目：盛星东海岸 在售户型面积：两室90-120 单价：1.2-1.4万/m2，总价区间：120-150万 客户情况：地缘性客户为主，多为刚需或婚房 塘沽 典型代表项目：四季风情、乐活源 在售户型面积：一室55-60；两室80-110； 三室135-150 单价：1.2-1.5万/m2，总价区间：66-225万 客户情况：塘沽区地缘性或渤海石油等大型 事业单位客户 开发区 典型代表项目：万通华府 在售户型面积：准豪宅三室120、200-300；中高端改善两室 140-160；刚需两室90-110 单价（万/m2）：准豪宅2-3；中高端改善1.4-1.7；刚需1.2-1.6 客户情况：极致改善、高端改善为主 紫云 典型代表项目：伴景方园、东海云天 在售户型面积：一室60-70；两室80-100；三室130-145 单价（万/m2）：1.3-1.5 客户情况：港务局或企事业单位的公务员为主 洋房 小高 高层 生态城 北塘 上北 老城/紫云 开发区 新兴生态板块，今年底明年初集中入市，大体量供应 体约200万m2供应整 整体约100万m2供应 洋房、小高、高层产品同质化 未来竞争激烈 开发殆尽，老城+紫云剩余不到20万m 开发殆尽，剩余约200万m2，天保金海岸占120万m2 未来高层市场 中新 生态城 北塘 上北 开发区 老城 紫云 主要供应板块集中在中新生态城、北塘上北、开发区板块/产 品形式以高层、小高、洋房为主，整体供应量超过700万平 米，竞争激烈 n板块上，旧有板块已开发殆尽，未来供应集中生态城、北塘等新兴板块 n产品上，未来供应以集合住宅为主