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房地产经济学? 2015 SUFE 第二章 房地产商品 * 一 二 三 房地产商品的价值、属性与特殊性 房地产商品的分类及其功能 房地产商品化 一、房地产商品的价值、属性与特殊性 * 房地产商品的价值 房地产商品的属性 房地产商品的特殊性 (一) (二) (三) * （一）房地产商品的价值 房产的价值与商品属性 土地价值 1 2 * 1、土地价值 1.土地如未经人类改造利用，不是 劳动的产品，无疑是没有价值的。 2.资本能够固定在土地上，即投入 土地，这样投入土地的资本，称为 土地资本。这种固定资本或者合并 在土地中，或者扎根在土地上都必 须提高建筑地段的地租。 3.所谓土地物质，是指土地自然物 与自然力，它具有永恒性，没有物 化劳动，也没有价值；而土地资本， 则是指已利用的土地，其中凝结了 资本和人类劳动，所以具有价值。 马克思劳动价值论 1.古典价值论：配第把地租归结为 剩余劳动，斯密和李嘉图进一步将 地租当作剩余价值的一部分。 2.庸俗价值论：“效用论”把价值 和使用价值（效用）混为一谈，而 否定劳动是价值的唯一源泉。 3.现代西方经济学认为“价值是有 多种含义的”，把土地资源视为市 场经济体系中的一种商品，土地资 源是人们需要的且具有价值的，土 地价值即“土地资源价值”——或 被称为“不动产经济价值”。 西方经济学理论 * 2、房产的价值与商品属性 房产作为一种劳动产品，毫无疑问具有价值。房产是建筑工人辛勤劳动的结晶，它不但具有使用价值，是居民的耐用消费品，而且也具有价值，是人类的一种劳动产品。正是由于房产具有使用价值和价值，从而为房产成为商品提供了必要条件。房产按照商品交换的原则实行等价交换，房地产企业内部也要按市场经济规律进行独立核算，房产经营采取商品经营形式。市场经济是房产成为商品并实现自身价值的充分条件。 * （二）房地产商品的属性 房地产商品的属性是房地产商品内在的本质，具体表现在房地产商品生产和交易的各个阶段、各个方面，主要包括以下五点。 房地产是用于交换的劳动产品，具有价 值和使用价值。其价值应通过市场，在等 价交换的前提和基础上进行交易从而最终 得到实现。用公式表示为：W=C+V+M 房地产的开发经营活动属于市场经济的 范畴。房地产开发经营过程中投入的生产 资料和劳动力，应在房地产商品交易或消 费中得到补偿，并获得一定的利润， 即：G—W…W—G 房地产的买卖（包括土地使用权的出让 ）、租赁、抵押、信托、入股等，都是实 现房地产商品经济关系的具体交易形式。 与房地产相关的税费制度。 房地产既具有商品的消费属性，又具有 商品的投资属性。 * （三）房地产商品的特殊性 固定性 耐久性 异质性 效用的多层次性 房地产商品价值方面的特殊性 房地产商品价格形成的特殊性 房地产商品交易的先期性和逐步性 自然属性的特殊性 社会属性的特殊性 二、房地产商品的分类及其功能 * 房屋的分类及其功能 建筑地块的分类及其功能 房地产劳务服务及其功能 (三) (二) (一) * （一）房屋的分类及其功能 非住宅类房屋的分类及其功能 住宅类房屋的分类及其功能 1 2 * 1、住宅类房屋的功能 住宅具有遮风避雨、防寒保暖的功能。 住宅是人们的多种消费活动的主要空间和场所。 住宅具有多层次的消费功能。 住宅和其他消费品一样，都是社会劳动产品。任何劳动产品都体现着一定的社会关系和经济关系。除此之外，住宅的社会功能还有其特殊的表现形式，即具有社交功能和家庭纽带功能。 住宅的消费功能 住宅的社会功能 * 2、非住宅类房屋的分类 非住宅类房屋按其使用性质的不同，大致可分为五种用房。 生产用房，主要是指物质生产部门的活动空间，包括车间、仓库、场地及实验室 营业用房，是指以盈利为目的服务业所使用的房屋，包括商店、宾馆、饭店及各种娱乐用房等 行政用房，是指党、政、军机关用房及各种社会团体、民主党派办公用房等 教育医疗用房，主要是指各类学校、医疗机构、科研单位等从事教育、医疗、科研活动的用房,如大专院校、中等专业学校、中小学、医院、卫生站、研究所等 其他用房，是指除上述四种用房以外的各种其他用途的房屋,如宗教用房、监狱、领事馆、外交公寓等 * 2、非住宅类房屋的功能 生产用房 教育用房 行政用房 医疗用房 其他用房 营业用房 教育用房 行政用房 医疗用房 非住宅类 生产功能 服务功能 其他功能 * （二）建筑地块的分类及其功能 建筑地块主要分为以下几方面。 商业服务用地 工业、仓储用地 市政用地 公共建筑用地 住宅用地 交通用地 特殊用地 增加国家的财政收入和市政建设资金 推动房地产业的发展 衡量城市经济的繁荣程度 （三）