20091014_临潼新区项目商业模式(汇报版)素材.ppt

为经发临潼新区项目定制契合企业实际和区域开发规律的制胜商业模式 推荐背景说明： 今日汇报框架 「区域概况」新区位于西安东北方向，东接临潼城区，西与浐灞及西安国际港务区相连，新区规划30平方公里，起步区8.4平方公里，处于起步发展阶段 位于西安市东北方向，东接临潼城区，西与浐灞及西安国际港务区相连 「项目背景」经发已就8.4平方公里起步区开发与区政府签订战略合作框架协议，协议要点不明确，没有约束具体内容… 「研究目的」…同时企业对本区域开发产生较多困惑，综合协议分析和企业困惑，本区域开发关键问题在于商业模式不清晰 在过去的五周，世联临潼新区项目组成员进行了大量的调研、资料收集与相关研究 「研究思路」并对本项目设定具有针对性的研究思路… 「汇报议题」按照计划安排，这次报告会我们将对经发临潼新区项目的商业模式给予初步建议 今日汇报框架 从区域开发价值链的分析出发，国内商业实体参与区域开发建设将会形成不同的战略路径 项目小组研究了五个区域开发模式和七个具有代表性的案例 「模式内涵」封闭开发，全程运作，深度参与区域开发的全程环节 「案例」中粮主导亚龙湾、南京新城涉足扬州新城开发，均深耕区域土地运营、二级开发、产业招商和区域管理 「全程运营模式解析」—— 「模式内涵与案例」在主导区域开发时，通过战略合作开发和整合经营开发两种途径，实现区域成功开发 「战略合作模式解析」—— 「整合经营模式解析」—— 「模式内涵」开发商通过土地一级开发使土地获得溢价，然后与二级开发商通过股权合作或土地入股的方式分享二级开发利润 「案例进程」天津市泰达城项目，在取得泰达城85万平方米的一级开发权后，泰达与其他企业开展了深度合作，完成了城市运营商的使命 「一级主导开发模式模式解析」—— 「模式内涵」企业主导进行一级开发，根据市场、资金状况等因素主动选择部分土地进行二级开发 「案例进程」南京新城主导吉山产业园项目，锁定一二级联动开发 「一二级联动开发模式解析」—— 「模式内涵」开发商通过与政府签订《置换（出让）代建协议书》，帮助政府代建工程，获得土地进行自主开发 「代建置换模式解析」—— 「企业」临潼新城项目实施与经发集团企业战略相匹配，但于临潼新区项目而言经发面临两大关键问题 「政企合作前景」经发要在政企合作中获取较大的区域开发主导权面临较大挑战 「市场分析*」近期市场面临较大实现风险，远期临潼新区发展面临较优前景 「规划分析」 区域可出让土地面积按照约5797亩计算（含产业用地） 「规划分析」新区一级开发总投入成本按照51.3亿进行估算 「规划分析」对新区地价增幅的考虑 「规划分析」测算结果显示土地未来的总收益可以冲抵一级开发总投入，规划具有一定的经济可实现性 「模式选择」代建置换和一级主导开发模式风险较低，如切入新区开发以选择一二级联动模式最为适宜 今日汇报框架 「区域开发流程机制」经发切入临潼新区开发后，必经过五大关键运作流程 「启动期」受企业能力、政府要求和市场前景等影响，进行区域启动期建设具有成本控制型启动和高投入型启动两种方式 「支撑期」快速结算，安全回收前期成本， 滚动开发，成功推进区域，这是区域开发最为关键的环节 「规模开发期」土地一级开发和二级开发逐步放大规模，扩大企业收益 「价值提升期」土地增值措施逐步增加，快速实现土地价值提升，区域土地价值达到阶段高点 「完善期」区域土地开发逐步进入开发后期，二级开发成为区域主流 今日汇报框架 对四个主要影响因素，结合五大运作流程，设定经发临潼新区开发策略体系 「政府影响」理念决定合作的前提，临潼区政府是以项目为导向的新区开发思路而非区域运营 「案例－项目开发理念」项目开发理念下，政府对区域开发非市场化干预行为过多且频繁，企业和政府总处于博弈状态 「案例－区域运营理念」顺承新区发展规律，把控关键节点，土地出让和二级开发根据资金和市场主动选择，做大区域价值 「案例－区域运营理念」初期阶段：旅游资源开发引爆区域发展，旅游带动地产，使其成为区域开发现金来源，逐步实现旅游与地产的平衡发展 「案例－区域运营理念」第二阶段：旅游成为区域开发稳定现金流，对地产开发促进明显，地产开发进实现高回报 「案例－区域运营理念」第三阶段：良好的资源环境以及产业孵化氛围吸引创意产业在华侨城内聚集，成为区域开发新的盈利点 「政府影响」启动期经发面临着政府投入要求较大，同时经发作为合法开发主体的持续性面临政府换届风险 「政策影响」临潼区年度700亩的土地指标，支持经发在临潼新区的滚动开发面临较大风险 「企业影响」经发市场化公司较少，盈利点单一，融资资源缺乏，可投入于临潼新区建设的启动资金规模不尽理想 「市场影响」对于土地市场而言，近期开发商对在新区大规模拿地信心不足 「市场影响」根据开发商访谈，基础配套、行政中心等大手笔项目只有真正动