房地产工程造价管理分析及提高措施分析.doc

房地产工程造价管理分析及提高措施分析摘 要：本文就房地产工程造价管理工作中存在的问题进行分析，并提出提高房地产工程造价管理的措施，旨在与同行交流，从而提高房地产企业的核心竞争实力，助推我国房地产行业走可持续发展之路 关键词：项目定位；工程造价；造价控制 中图分类号： F42 文献标识码:A 随着时代的进步，以往的工程造价管理方法已经不能应对竞争日益激烈的市场，存在诸多问题。只有做好房地产的工程造价管理，才能确保房地产企业在竞争激烈的市场下降低工程造价并实现利益最大化。所以对房地产工程造价管理进行分析以及该如何提高进行探讨显得尤为重要，以下是笔者的一些看法，仅供大家参考 房地产工程造价管理工作中存在的问题 虽然房地产发展的很快，但是在我国真正的发展也只有十几年的时间。房地产工程造价管理工作中存在的问题有以下几点：一、前期项目缺乏策划定位，对于建设一个什么档次的项目达到一个什么标准，很多公司都很模糊；二、造价人员没有意识到：在项目成本控制中，确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平。三、很多房地产企业人为的把造价控制分为采购、合约、预结算等多个部门，却没有一个部门总体负责，反而造成造价控制的混乱。四、房地产工程的设计缺位，造成投资浪费；五、招标阶段推行招标控制价；六、施工阶段动态跟踪控制和结算的审核 一、前期阶段项目的定位 对于房地产企业来说，项目的定位非常的重要，关系到一个项目的成败。项目只有定位准确，才能知道建设一个什么档次的项目，以后的市场售价会在一个什么层次，才能有的放矢的控制造价，做好成本定位。只有项目成本定位准确，作为造价控制部门才能依据项目的档次，在市场上寻求适合项目档次且性价比高的材料、设备。为了达到这个一个档次，依据市场估算出造价目标，为了达到项目的档次，在一定的成本目标下最大限度的满足功能性的要求 二、要意识到到造价的控制不只是为了压低成本 在确定项目档次和成本目标的情况下，要在成本目标达到的情况下，最大限度的提高项目的功能水平，只有这样才能满足消费者的需要，在市场上能售出更好的价格。在很多房产企业中，造价人员只是一味的追求低成本，而忽视了项目的定位和档次。很多公司建一个办公楼从最初的定位甲级，建好后却连乙级也达不到，直接影响到销售。试想这样的一味的压低成本，对追求利润的房产开发企业来说，只能起到相反的作用。所以作为一个造价人员要充分意识到成本控制目标不仅仅是为了节约成本，也是在一定的成本目标下提高项目的功能水平 三、房产企业成本管理的混乱 很多房地产企业为了分散权利人为的把造价成本控制分为采购、合约、预结算等多个部门，让各个部门之间相互制约，虽然制约达到了，但没有一个部门总体负责成本，出现责任相互推诿，反而造成造价控制的混乱。建设项目造价控制本身是一个系统工程，贯穿于过程的各个环节，但现状是建设项目的估算、概算、招投标、施工过程的造价控制、结算审价往往由不同部门、不同咨询机构来负责。这种方式貌似每个阶段都处受控状态，然而各个阶段衔接脱节，会造成信息流通断裂和信息孤岛现象，造成实际上的造价失控，无法达到项目的造价控制目标。在这一点上，我们应该更多的学习英联邦国家工料测量师的全过程造价控制的方式 四、加强房地产工程设计阶段的造价控制 1、推行限额设计 目前国内很多设计大都存在着设计质量差的情况，特别是设计不精、缺乏深度显得尤为突出。尤其是达不到招标的要求，导致了合同开口过大。频繁更改设计，对工程造价的控制也是一个很大的考验。根据开发经验及投资估算的需要，必须及时合理的确定设计限额，并建立健全相关的考核奖惩激励机制。对于一个或多个超出了造价指标的设计，应认真分析产生的根本原因，并及时修改。不能只是单纯的画图而不算账，还应多借鉴相关建筑工程的各类技术指标，进行全面的分析，合理的运用，从而优化设计方案，降低工程成本 2、严防任意设计变更 在没有开发商同意的情况下，严禁借设计变更随意扩大建设规模、提高设计标准和增加建设内容。在通常情况下，一般不能变更设计，对于必须变更的，必须待开发商允许后方可更改。另外，还应及时核算因设计变更带来的造价，对出现问题的或者造价较高的设计方案应进行从新设计，通过多种方案的比较并做到精益求精，是一项十分重要的造价控制措施。而就目前设计人员的经济意识差和设计变更的随意性等问题，则应签订合同。在合同设计中的经济条款中，增加因设计变更和修改而所耗费用的限制条款。例如：在没有开发商同意的情况下，凡因设计变更造成费用超出合同的一定比例时，则应扣除该比例的设计费。所以，采用有约束的条款能规范设计标准、工程量、概算和预算的各项指标，是一项十分重要的造价控制措施 五、招标阶段推行