房地产估价师房地产估价理论与方法重点预习.doc.doc

一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产价格影响因素，包括房地产自身、人口、制度政策、经济、社会、国际等方面因素的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．掌握对房地产价格影响因素的总认识； 2．熟悉房地产价格影响因素的分类； 3．掌握房地产自身因素； 4．熟悉人口因素； 5．熟悉制度政策因素； 6．熟悉经济发展状况因素； 7．掌握居民收入水平因素； 8．掌握利率因素； 9．熟悉汇率因素； 10．熟悉物价水平因素； 11．了解政治安定状况因素； 12．了解社会治安状况因素； 13．熟悉城市化因素； 14．了解房地产投机因素； 15．了解国际因素； 16．了解心理因素； 17．了解其他因素。 二、内容讲解 第四章　房地产价格影响因素 第三节　人口因素 房地产特别是居住房地产的需求主体是人，人口是决定住宅、商业等需求量或市场大小的一个基本因素，人的数量、素质、构成等状况，对房地产价格有很大的影响。下面主要从人口数量、人口素质、人口结构三个方面来说明人口因素对房地产价格的影响。 一、人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。在某一地区（如某个城市），当人口数量增加时，对房地产的需求就会增加，房地产价格也就会上涨；而当人口数量减少时，对房地产的需求就会减少，房地产价格也就会下降。 引起人口数量变化的一个重要来源：建设工程教育网因素是人口增长，它是在一定时期内由出生、死亡和迁入、迁出等因素的消长导致的人口数量增加或减少的变动现象。根据人口增长的绝对数量，人口增长有人口净增长、人口零增长和人口负增长三种情况。反映人口增减速度的指标主要是人口增长率。某一地区的人口增长率是该地区一年内人口增长的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为： 人口增长率＝（本年人口增长绝对数/年平均总人数）×100％ 人口增长可分为人口自然增长和人口机械增长。人口自然增长是指在一定时期内因出生和死亡因素的消长导致的人口数量的增加或减少，即出生人数与死亡人数的净差值。反映人口自然增减速度的指标主要是人口自然增长率。某一地区的人口自然增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长导致的该地区人口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为： 人口自然增长率＝［（本年出生人数－本年死亡人数）/年平均总人数］×100％＝人口出生率－人口死亡率 人口出生率的高低与人口的年龄构成、育龄妇女的生育率、初育年龄、生活水平、文化程度、传统观念和习俗、医疗卫生条件以及国家计划生育政策等有密切的关系。人口死亡率则受人口的年龄构成、卫生保健条件、生活水平等因素的影响。 人口机械增长是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入的人数与迁出的人数的净差值。反映人口机械增减速度的指标主要是人口机械增长率。某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因迁入和迁出因素的消长导致的该地区人来源：建设工程教育网口增减的绝对数与其同期年平均总人数之比。计算公式为： 人口机械增长率＝［（本年迁入人数－本年迁出人数）/年平均总人数］×100％ 在城市，特别是城镇化导致的外来人口增加，对房地产的需求必然增加，从而会引起房地产价格上涨。人口数量还可以分为常住人口、暂住人口和流动人口，以及日间人口和夜间人口等的数量，来分析它们对不同类型房地产的价格影响。另外，在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。人口密度从两方面影响房地产价格：一方面，人口高密度地区一般地说对房地产的求多于供，供给相对缺乏，因而价格趋高，人口密度增加还有可能刺激商业、服务业等行业的发展，提高房地产价格；另一方面，人口密度过高，特别是在大量低收入者涌入某一地区的情况下，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。 二、人口结构 人口结构是指一定时期内人口按照性别、年龄、家庭、职业、文化、民族等因素的构成状况。其中，人口年龄构成是指一定时间人口按照年龄的自然顺序排列的数列所反映的年龄状况，以年龄的基本特征划分的各年龄组人数占总人数的比例表示。人口家庭构成反映家庭人口数量等情况，它对于住宅类型的选择等有重要参考价值。中国城市家庭存在着从传统的复合大家庭向简单的小家庭发展的趋势。其中的家庭人口规模（家庭平均人口数）发生变化，即使人口总量不变，也将使居住单位数发生变动，从而引起所需要的住房数量的变动，随之导致住宅需求的变化而影响房地产价格。一般地说，随着家庭人口规模小型化，即家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需的住房总量将增加，住宅价格有上涨的趋势。来源：建设工程教育网 三、人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步，公共服务设施必然日益完善和普遍，同时对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加对房地产的需求，从而导