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第一章 =第1题：物业服务企业的概念：是依法成立、具有专门资质并具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。特征：（1）独立企业法人：拥有一定的资金、设备、人员、经营场所；经营宗旨和管理章程；独立核算，自负盈亏；提供的服务是有偿的和盈利的；享有民事权利和承担民事责任（2）服务性企业：公共服务是常规性的，专项服务是延伸性的，特约服务是随机性的，代办服务是委托性的，经营服务是创收性的。（3）公共管理性质 第2题 物业服务企业设立程序两个阶段： 工商注册登记、资质审批。 一、物业管理企业的工商注册登记（一）企业名称的预先审核（二）公司地址（三）注册资本（四）股东人数和法定代表人（五）公司人员（六）公司章程1.总则2.企业的经营范围3.公司注册资本4.股东的姓名或名称5.股东的权力和义务6.股东的出资方式和出资额股东转让出资的条件7.公司的机构及产生办法、职权、议事规则8.公司的法定代表9.公司解散事由和清算办法10.职工录用方式、待遇、管理办法11.企业的各种规章制度 二、物业管理企业的资质审批及管理（一）资质条件，如表（二）申报需提供材料：营业执照，企业章程，验资证明，企业法定代表人的身份证明、职业资格证书和劳动合同，职称证书和劳动合同，工程、财务负责人的职称证书和劳动合同；物业服务合同复印件； （三）资质管理：一年之内13种违规行为不予批准：物业管理企业申请核定资质等级，在申请之日前一年内有下列行为之一的，资质审批部门不予批准：1．聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的；2．将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；3.挪用专项维修资金的；4.擅自改变物业管理用房用途的；5.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；6.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；8.物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；9.与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；10.不履行物业服务合同，业主投诉较多，经查证属实的；11.超越资质等级承接物业管理业务的；12.出租、出借、转让资质证书的；13.发生重大责任事故的。 ?资质等级 一级 二级 三级 审批部门 国务院建设主管部门负责 省、自治区人民政府建设主管部门人民政府房地产主管部门市的人民政府房地产主管部门人民政府房地产主管部门 500万元 300万元 50万元 专职管理和技术人员、 中级以上职称 不少于30人， 不少于20人 不少于20人， 不少于10人 不少于10人， 不少于5人 物业类型 两种以上 两种以上 有委托项目 物业规模 多层200+高层100+别墅15+其他50 多层100+高层住宅50+别墅8+办其他20 管理制度、标准 企业信用档案 建立并严格执行 建立 建立并严格执行 建立 建立并严格执行 建立 经营管理业绩 优良 良好 ? 承接业务范围规定：一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目；二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。 罚则：超越资质等级承接物业管理业务并处1万元以上3万元以下的罚款；出租、出借、转让资质证书并处1万元以上3万元以下的罚款；不按照本办法规定及时办理资质变更手续可处2万元以下的罚款。第3题 组织机构及其职能总经理室：总经理，若干副经理，三师（总会计师、总经济师、总工程师），总经理助理/人力资源部：行政管理部，财务部，品质管理部，市场拓展部：经营管理部，工程管理部，安全管理部，环境管理部 物业管理招标投标 第１题 物业管理招标投标的概念是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。物业管理招标的概念：是物业管理服务产品预购的一种方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业服务公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业服务合同的一种交易行为。物业管理招标的主体：建设单位、业主大会、物业产权人。物业管理投标：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。 第２题 物业管理投标的主体：物业服务企业、专业管理公司。按项目服务内容和招标人要求: 整体物业管理项目、单项服务项目、分阶段项目。按招标主体类型：建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招