新华西路商铺租金调查情况.docVIP

金域小团圆商铺销售培训资料 . 　　销售商铺是一种投资计划是一门生意的推广，不能以住宅的方式去销售商铺，引导式销售应以物业投资顾问的方式去推介给买家，买家是从做生意的角度去考虑所有问题，离不开成本、利润、风险等问题，故此销售人员与客户推介商铺时，应给予买家有一种站在其利益出发的感觉，并且能与买家沟通做生意方面的问题。针对其行业的独特性去推介对应的商铺，并站在经营成本方面给予考虑，以最大限度地争取纯利的思路去推介，并强调有投资性的退路，给予买家的信心。强调“进可经营、退可投资”的保障。 　若买家是投资者时，则站在“为投入资金争取最大利润”的角度去分析，强调高回报、无风险的特点，以货币最大的时间价值去吸引买家，以无风险的保底性投资计划去消除买家的顾虑。　　整个销售过程步骤大致可分为介绍项目情况、，对比其他楼盘，让客户产生兴趣，无风险、高回报最终令客户深信该商铺超值及回报高、低风险，则可达到成功销售，让客户认同超值作为销售思路的方向。以下将对商铺销售总结要点： 一、商铺的分类现代商用高度发达，社会分工越来越细，且由于商品的品种繁多，各种具体用途的商铺日益增多，归纳起来主要有如下六种类型： 1、按用途分类零售业餐饮业旅游业体育、娱乐业服务业金融业2、按面积规格分类小型商铺：店铺面积在100平方米以下中型商铺：店铺面积在100—1000 平方米大型商铺：店铺面积在1000 平方米以上 3、按占有形式分类自用商铺：指商铺产权人自行使用自己名下的商铺租赁商铺：产权人将一定时间内的商铺使用权与承租人交易，取得或分时段取得现金收益；对承租人而言，承租人用现金或分时段的租金付出取得一定时间内的商铺使用权利转租商铺：商铺最终使用人并非与商铺权利人直接建立租赁关系，而是通过转租人取得使用商铺的权利，商铺最终使用人与转租人发生权利、义务关系。 4、按权利主体（或按所有制形式）分类国有商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于国家，即国家拥有的商铺集体所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于集体，即集体拥有的商铺。私人所有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于私人，即私人拥有的商铺经济成分复合体所拥有的商铺：商铺权利的主体资本或主要资本来自于各种不同经济成分组成的经济实体，即多种经济成分混合体所拥有的商铺。投资有保障。 降低风险，一些新开发的社区内的商铺区域内居住人口不足，或缺少客流量价格升值潜力城市副商圈正在发展壮大，这一类型的地段大型住宅区或者商务中心区，拥有足够的消费体量，并且为了避免城市集中消费带来的不均衡发展，处于发展阶段的次一级商圈往往会得到政府政策上的引导与支持，在远景规划、政策导向上拥有明显的优势。 三、一定要将项目“社区商铺”概念扭转为“中心街铺” 项目目前状态很容易被看作“社区商铺”，由于“社区商铺”锁定的消费人群、经营业态、租金水平都远不能与中心街铺相比，所以售价也远低于中心街铺，但是以项目未来发展趋势看（华润万家、世贸广场、市政规划路、大社区消费群、高档宾馆即将引入等优势），是可以被定位成中心街铺，所以一定要灌输客户金域小团圆的金铺不是“社区商铺”，而是具有强大升值潜力的“中心街铺”。 四消费群体、消费能力、消费观念、消费习惯对商业前景的重要性。 在投资商业地产中，“人”，也就是所投资商铺周边的消费群体情况是最重要的影响因素。一个区域主要消费群体是哪些人，他们的消费能力、消费观念、消费习惯都是需要关注和了解的。五交通设施、道路状况对提升商业的人流量、商业人气至关重要。现代社会交通是城市的动脉，便利的交通基础设施对商业运营和商铺的价值有着异常重要的作用，便捷、发达的交通能够输送大量的客流，从而使得周围的地段以及物业具有不断增值的巨大潜商铺售价确定与住房售价无必然关系 　　事实上，成熟的开发商、代理商，在制定商铺的售价时，通常都不是根据商铺所在地住房的售价简单地按某一倍率定价的，而是根据商铺所在地现存的，或潜在的有利于经商的各种因素来确定的，诸如商业氛围、市口、人流、适宜经营的业态等。 商铺与住房物业属性完全不同 　　商铺与住房虽同属不动产，但即使相互毗邻，抑或是上下连体的物业，除了物理特性相同之外，物业的其他所有属性都是完全不同的。比如商铺的土地使用权限仅40年(住宅一般为70年)；商铺产权所有人的户口不能迁入商铺；非餐饮用商铺不准接入煤气，等等。由此可见，一个商业价值不大的商铺，也不见得其价格一定要超过住宅。 另外，商铺售价通常与住房售价呈反向互动关系，商铺价格会随商业氛围成熟而向上波动，手商铺会因其周边商业氛围的培育成熟而价格上升，而手住房的售价一般不会高于其周边的一手住房的价格。俗话说，商铺越用越升值，住宅越用越折旧。掌握租金水平及未来走势 商铺的价值来源于租金水平，需要对目标商铺现在及未来几年的租