2016中江县项目发展及营销策划方案概要1.ppt

* 中江县项目 发展及营销策划方案 （2）于中高端居住物业而言，叠拼别墅1-2层带私家花园产品普遍较3-4层受欢迎，从一定程度上证明区域市场中高端居住物业带花园受市场喜爱程度较高； 市场结论： 1、整个县域市场开发量明显偏大，十几个强销项目，体量均不小； 2、市场开发背景与大多数县域市场一样，由初始阶段— 疯狂阶段— 深挖阶段，区域客户已被深挖2-3轮，而除区域客外，县域对外辐射力非常弱； 3、区域楼盘产品同质化严重，“高层+2-3层临街商业”为市场绝对主力产品,少量叠拼类别墅和多层电梯产品； 4、项目所在“城东政务板块”，高层公寓主力成交价格为3200-3500之间，板式小高层和多层电梯产品成交价格为3800-4000元之间；叠拼别墅为6000-7000之间；商铺1层为11000-16000之间，2层为8000-9000之间，但商铺的销售率非常低，空置化明显，有价无市； 5、高层产品逐步由“塔楼”向“点式”再向“板式楼”转变，发展商并逐步有意识的增加一些附加值，如外立面石材+面砖、同层排水、指纹楼宇进户等； 6、户型以“紧凑型小三房”为市场主流，户型的均好性尚可，并适度赠送落地凸窗等部分附加面积； 7、从市场销售反馈而言： （1）“多层电梯+复式叠拼大户”等相对超前的物业产品，销售去化速度缓慢，一方面跟楼盘本身的品质感呈现有关，其次也能反映出一部分市场的主流消费观念； （3）市场价格促销比较乱，如93折商铺等，各种价格促销广告更是满天飞，建议项目由始至终重视品质感塑造，规避陷入直接卖产品、打价格战的竞争红海。 城北开发板块 新政务区板块 快速路 城市“迎宾”板块 3、从地块所在区域而言，开发时机已较为成熟，周边楼盘开发和市政配套已相对完善。 项目地块结论： 1、地块位置较为优质，楼盘可塑性较强，西面 公园滨河、东面 政务区 —— 山水之间一中心； 2、地块不规则，又为道路分隔成2块，增加了规划的难度，但从另外一方面说，也提供了更多的操作可能； 4、保证产品的均好性，适度增加产品的附加值。 项目发展建议： 1、用够容积率：在市场大环境低迷、销售价格提升空间有限的大背景下，用够容积率，以实现更多的利润； 3、产品落地：市场主流定位+ 略微创新超前定位； 2、产品定位向上：项目综合成本已相对较高，在市场可承接的最大范围内，项目产品定位建议尽量向上拔升，以最大化实现项目的溢价空间； 产品户型建议： 房地产市场大势低迷，考验的更是项目的综合质素，再低迷的市场，性价比高的优质物业仍然有其市场！ 2、公寓产品保证户型的均好性 3、主力产品以紧凑性小三房为主，有效控制面积，即有效控制总价 4、公寓适度赠送面积，增加项目附加值 5、商铺产品注重适度的进深，控制单个销售面积 1、花园洋房户户赠送私家花园，保证市场绝对产品竞争优势，占据市场形象制高点，控制户型单位面积，即有效控制总价，目标叫好更要叫座，有形象更好有销量； 合计：50240万元 销售产值预估: --- 按当前市场价格保守预估，暂未计开发过程中的市场大幅波动因素 --- 住宅：98000平米*4000元=39200万元 1F商业：16000平米*13000元=20800万元 2F商业：8500平米*8000元=6800万元 合计：66800万元 住宅：39200万元*85%=33320万元 1F商业：20800万元*65%=13520万元 2F商业：6800万元*50%=3400万元 预估总销售产值： 预估开发建设期营销目标产值： 开发及推售节奏建议： 1、先开s1地块，整盘项目采用多批次、高频度进行产品细分推售，以标杆产品退台洋房形象入市驱动，占领市场制高点； 2、其次，在整盘形象有效拉升的背景下，主推高层公寓的去化； 3、商业物业进行单独形象定位包装后推售，如某某一条街 --- 前期制定优惠的招商政策，在形成一定商家入驻的人气后进行集中引爆推售。 --- s2地块滨河面主力店商业招商先行，定位为休闲娱乐业态，如大型洗浴城、知名品牌特色餐饮等； --- 假如主力商业招商不理想，即定位于休闲业态如咖啡、酒吧、高端茶楼等； --- 中间主干道2层商业可考虑大型培训机构等业态； （5）高标准打造现场售楼本部成交组人员专业水平和综合素质，提升成交率与项目品牌形象。设置2组进行内部PK，以结果为导向，通过机制的设定与严格的过程管理，拉大业绩优劣人员的收入差并实行月月末位淘汰制，培养狼性团队，重奖真正业务尖子。 整合营销之思： 1、品质形象包装必不可少，建议先打造s1地块中轴景观样板； 2、目标客群全方位，除了城区改善需求外，重点仍来源于区域乡镇（返乡人群+拆迁人群+儿女婚房）； 3、整合营销模式： 现场样板体验+ 多级行销体系 （1）人海模式，建立多级行销展点覆盖，包含传统商