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房地产政策解读 目录 2007年政策回顾 2010年政策回顾 2010年政策回顾 2010年政策回顾 2010年政策回顾 2010年和2007年房地产调控措施对比 2011年上半年政策回顾 2011年上半年政策回顾 新政解读之客户反应 新政解读之价格反应 新政解读之成交量变化 新政解读之土地市场变化 预测观点一 预测观点二 预测观点三 预测观点四 预测观点五 预测观点六 预测观点七 应对策略三：拓展新客户群体 将更多的注意力放在刚性需求所产生的自用客户身上，积极拓展新客户 源、挖掘本地客源。 策略 建议 政府此次多翻出台新政，誓要遏制不断高涨的投资性需求，投资性客户群体也是政府此次出台政策重点控制的客户群体。 现现阶段必须将重点放在满足刚性需求的自用客户身上，必须深入挖掘项目卖点，找到真正吸引客户,满足其购买动机的点,牢牢把握住越来越少的客户群，提高销售率。 应对策略四：调整付款方式 积极调整付款政策，吸引自用型刚性需求客户的入市。 策略 建议 此次调整中关于首付及贷款给到了比较严厉的措施，从一定程度上阻止了投机与投资购房需求，但是首付比例的提高也直接影响到刚性需求客户的购房需求。 可适当增长首付款交付时间，运用灵活多变的付款方式，增加客户的购买能力； 可延长其按揭开始的时间，例如：入伙后才供楼或者买楼所有手续费均由发展商承担等灵活的付款方式。 应对策略五：保障整体价格水平，增强优惠促销力度 增强市场信心，必须保证一定市场成交量，而及时促进成交，最好方法是加大部分单位的促销力度，并且不要大幅度调整价格，增强购买信心。 策略 建议 在价格上可以给适当的优惠，但不建议做整体价格体系调整。因为深圳强大的刚性需求仍为市场锻造了一定的空间。 现阶段必须保证一定的销售量，在不做出大幅价格调整的前提下，需要增加部分单位的竞争力，例如，通过赠送精装修、赠送家电等促销方方式，为业主提供配套、装修等方面的增值服务，或者通过加大暗点折扣方式，扩大现场成交手段。 应对策略六：充分挖掘一线人员主观能动性 销售人员是第一生产力，在市场观望情绪浓厚的情况下，需要不断加强 与销售人员沟通，加强销售人员主观能动性，给予一定激励方式。 策略 建议 第一时间对销售人员进行政策解读，进行有效引导； 增加现场奖励制度,同时鼓励二三级市场加大转介，增高转介佣金； 组织销售人员看励志电影，增强卖场销售力。 * 新政解读与市场反应 目录 2007年与2011政策回顾 后市预测 应对政策 政策回顾 2007年 2007年由于市场流动性过剩，导致大量资金进入股市与楼市，结果推高了股指也助推了房价上涨。为促进我国房地产市场的健康发展，抑制楼市中的投机行为成为当年房地产宏观调控政策的主旋律。 抑制投资性需求。许多房地产投资的热点区域迅速降温，深圳房地产的销售价格和销售面积双双下降，10的销售面积比去年同期有71%的下降，随后十一黄金周成交量锐减，部分楼盘项目和区域出现退房潮 房地产信贷政策（第二套房贷首付提高至四层） 新限外不在为限房价而限资，全面限制外资涉足房地产市场的调控力度降近一步加大 3个限外政策 审计署和监察部都加入，房地产市场整治秩序与房地产反腐结合起来 房地产专项整治 住房保障体系将作为今后政策调控的重点 保障性住房 各种税收费用相继提高，加大了土地保有成本，增值税政策出台后，立刻引起房地产股市的集体暴跌。 税收（特别：增值税增加） 紧缩地根，拔高拿地成本，加强对持有土地的管理 8个土地政策 14.5%的存款准备金率创20年新高，不仅呆了开发压力，也抑制了住房住房贷款的增长，同时也抑制了依靠银行贷款的房地产购买和投机行为 10次上调存款准备金率 限制了地产项目贷款规模，加大了房地产开发难度和融资难度，加大了购房压力，但当年CPI的增幅依然强劲 6次加息 效果 政策 2007年政策一览表 2007年政策出台，重点采用金融和税法政策，随后全国楼市立即降温。虽然其中信贷政策在被商业银行落实时会往往打折扣，但是在短期内的确成功抑制了楼市的投机行为。 政策回顾 2010年 ２０１０年９月２７日，中国国土资源部称，将严格土地竞买人资格审查，土地闲置一年以上竞买人及其控股股东将被禁止拿地。 对土地出让进行严格到控制和执行新的标准 2010.9.27 　　２０１０年１２月２５日，住房和城乡建设部宣布，于２６日起，五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率均上调０．２５个百分点。 上调公积金百分比 2010.12.25 要点 措施 时间 住房城乡建设部等三部委通知称，商业性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应以拟购房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。 三部委明确廉租房违规