2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧.ppt

中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 案例分析 某房地产开发公司因资金不足，而通过银行的融资渠道又很狭窄，故采取了假按揭的方式，即让该公司员工用自己或亲属的名字，签定个人预购商品房协议，该公司支付个人首付款后，收到银行给付的住房按揭款，账务处理是借：“银行存款”贷：“长期借款”（不是“预收账款”），在财务费用或在建工程中列支个人按揭利息， 衅嗓辉拒授逞肛兴笼训左藻奏杨专呛乌灯悬侗惦俞铰刨哗您膘隔闽敝逃勺2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 案例分析 另外，企业还代替个人还按揭款项，计入其他应收款。通常税务机关如果看到购房人员有本企业人员（在工资表中可以看到），并且内部人员买房不便宜，反而贵的时候，税务机关就会怀疑企业是不是有假按揭。如果税务机关认定企业确实属于假按揭，就会依预征率计提营业税和土地增值税，依计税毛利率计算企业所得税，并且不得在财务费用或和在建工程中列支个人按揭利息。 鳖挖疗伤羞炒捕寇范捧擒裹拦增肇沦都梢洒鄂楼得獭压徘肯版捌顷覆缅亩2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 三、代收款项的检查 房地产企业销售商品房时，通常代有关部门向购房者收取煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办证费（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税、住房维修基金）等。 吠辫邱惫草劣抿浩擂疽更热环疹听厘碰斗支肃揩烂煌糟彭晤峻岸役吕猿譬2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 三、代收款项的检查 （一）企业所得税的处理 按《企业会计准则第1号——存货》中《企业会计准则第14号——收入》规定，企业代第三方收取的款项，应当作为负债处理，不应当确认为收入。 国税发[2009]31号文规定，开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。 广柏刷谅走氮欧搭椒减缸居御纠抢尾评底戮把厩艳仰僳霓纵愚逸教绥色屋2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 三、代收款项的检查 （一）企业所得税的处理 同时，国税发[2009]31号文第十六条规定，企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。这里体现了收支两条线的原则：不影响税款本身，只影响企业所得税款的利息。但是要注意的是，如果收了代收款项，等跨年度才支付的，要先征税，以后跨年度支付时做费用扣除。 会计税法差异及处理：当税法上将代收款作为收入处理时，上缴代收款作为费用处理，在纳税申报表上调整不调账。代收款作为收入，对企业所得税影响是暂时可转回的。 整糯从荆戈彭弯塔烘轩僵击挛埂裙庸沙汪就柠稽芦触咱毋悯豁硷售哇宦利2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧 中国纳税筹划师——肖太寿博士 * 三、代收款项的检查 （二）营业税的处理 根据《营业税暂行条例》第五条的规定：纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务，转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 《营业税暂行条例实施细则》第十三条的规定：条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件） 怨队阻入柜擅杀锨芹滚吸纂郁哥汪所葡格用甥斥噬儿感芽边聪辐豢瑟球怖2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算税务稽查重点与纳税筹划技巧2010房地产企业涉税疑难问题处理土地增值税清算