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休闲农业土地流转价格形成机制文献综述 　　摘 要：土地流转市场中科学合理的价格体系是休闲农业发展的重要支柱。文章对休闲农业土地流转价格的理论基础、影响因素、估价及价格体系方面进行归纳总结研究。研究发现目前休闲农业的土地流转实际价格与理论估价出入很大，并且价格受区位、经济市场、自然社会、政府干预因素影响，目前土地价格的估价方法大致包括三类：不动产估价方法，多层次的价格体系，新出现的依托经济、社会、生态背景进行的土地估价 关键词：休闲农业 土地流转 价格形成机制 中图分类号：F301 文献标识码：A 文章编号：1004-4914（2017）05-069-03 近年来，休闲农业作为农村一二三产业发展的融合体，迅速崛起，对农业增值增效、农民创业增收、农村繁荣稳定、社会经济持续发展发挥重要的推动作用。大力发展休闲农业，有利于推动农业和旅游供给侧结构性改革，有助于带动农民就业增收和产业脱贫，然而休闲农业的规模化发展，需要集中连片的土地作为支撑。但我国农地流转市场起步较晚，加之农村土地复杂深厚的历史性，目前国内土地流转还存在一定问题，吴冠岑，牛星，许恒周（2013）指出目前的土地流转大部分是自发行为或是由于行政推动，农户在土地流转价格的确定上处于弱势地位或简单依照政府定价，且大多数土地流转价格并不能体现其实际价值。杨国力，孔荣，杨文杰（2014）通过实证研究，对陕西省三县（区）721户农户进行调查研究得出，土地承包经营权流转意愿价格是实际流转价格的8.2倍，土地流转价格严重偏离了农户的意愿。因此合理估价土地价值，探讨休闲农业的土地流?D价格形成机制，对促进休闲农业进一步发展具有较强的现实意义。本文将基于热点问题“休闲农业”、“土地流转价格体系”的相关文献展开研究并进行综述 一、文献时间分布分析 笔者以“休闲农业+土地流转价格形成机制”为主题，在中国学术期刊网络出版总库CNKI中进行检索，包括文献、期刊、硕博论文、会议论文、报纸等。以期刊文献为综述对象，根据图1和图2可以看出，自2000年来，“休闲农业和土地流转价格”两方面的研究一直呈现稳步上升的趋势，文献在2014年达到顶峰为21172篇，到2015年小幅度下降，从2000年的1215篇到2015年的17745篇15年内文献数目上升了13.6倍。硕、博士论文更是从2000年的225篇上升到2012年的9771篇，到2014年保持基本平缓，2015年下降到6215篇，15年内上升了26.6倍。对于休闲农业的土地流转价格研究逐渐被专家学者所重视，且研究更加深入，成为热点问题 二、农业土地流转价格体系理论基础 休闲农业土地流转的价格是指在取得土地时，土地承包经营权流转的价格。休闲农业土地流转价格体系的理论研究源自古典经济学派的地租地价理论。亚当斯密认为，地租是使用土地的代价，是使用土地而支付的价格；大卫李嘉图认为，地租只是为了使用土地而付给地主的金额；马克思认为，地租是农业资本家获得了平均利润后，交给土地所有者的超额利润转化而来的，是剩余劳动产物。马克思依据地租的产生原因，提出极差地租、绝对地租和垄断地租；当代西方经济学者把地租分为契约地租和经济地租；现代西方地租地价理论主要从边际产出论、效用价值论、供求平衡论等研究地租地价；根据边际产出理论，土地只有实现资源的最优配置才能实现价值最大；根据供求理论，市场的供给需求曲线的变动决定了动态的均衡价格。王会贤（2014）认为，土地流转价格包括土地质量价格和因经营状况改变后的土地未来收益的经济补偿。租金包括市场化租金和政策性租金，流转租金是由休闲农业市场形成。土地流转租金分为土地转让价格、土地转包价格、土地入股价格和土地出租价格等。2013年王会贤通过宁夏银北地区调研得出：土地承包经营权流转租金分为浮动租金模式和固定租金模式 三、休闲农业土地流转价格的影响因素 （一）区位因素 最早的区位理论可追溯到德国经济学家屠能（1850）在《孤立国》中提出的农业圈理论，他认为地租的大小和种植植物的类型，以及距离市场的远近有直接关系。杨果，陈乙萍通过理论研究和实证分析，得出区位特征（基础设施）是影响农村集体建设用地流转价格的核心因素，产权特征是关键因素，进行确权登记的比未登记的土地流转率要高70.42%。耿槟，朱道林，梁颖（2012）在实际调查过程中发现，黑龙江省各区域的集体土地增值差异明显，区位较好的铁锋区集体土地增值177.77元/m2，明显高于区位较差的东富乡61.84元/m2，因此区位因素是集体土地增值的主要影响因素 （二）经济市场因素 宋戈，林彤（2016）认为，土地供给意愿的影响因素主要是粮食价格、务农机会成本以及配套措施实施情况。陈常优（2010）发现，农村土地的供给和需求是影响农地流转