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Chapter 5  土地估價 第一節　為何需要土地估價 一、需要土地估價之理由 ★社會各界對土地估價的需求非常廣範。 ˙政府的課稅目的估價及土地徵收補償 目的估價的需求，可謂為最大宗。 ˙其次為金融機關對抵押土地的估價以 及營建業界的購地以及合建目的的估 價。 ★現行地價稅係按申報地價課徵： ˙政府規定地價或重新規定地價時，土地 所有權人最高得按其公告地價之百分之 一百二十，最低得按百分之八十申報， 據此課徵地價稅。 ˙土地所有權人未於公告期間申報地價者 ，以公告地價百分之八十為其申報地價 。 ˙依平均地權條例第十五條規定，直轄市或 縣（市）主管機關辦理規定地價或重新規 定地價之程序如下： 1.分區調查最近一年之土地買賣價格或收 益價格。 ?2.依據調查結果，劃分地價區段並估計區 段地價後，提交地價評議委員會評議。 3.計算宗地單位地價。 4.公告及申報地價，其期限為三十日。 5.編造地價冊及總歸戶冊。 ★其次為公告土地現值。 ˙出售土地時如有增值收益，依法應 課徵土地增值稅。 ˙土地增值額的計算係以於每年元月 一日（原規定為每年七月一日）公 布的公告土地現值為最低售價之基 準。 二、土地估價之基本事項 (一)確定估價標的之土地 1.獨立鑑定估價 不動產乃包括土地與建物，即由 土地與建物結合成為房地產者通 常稱此為不動產。 2.部分鑑定估價 擬勘估的不動產如由土地與建物結合 而成，就其實際狀態而將構成該不動 產的一部分作為評估標的時，稱為部 分鑑定估價。 3.合併鑑定估價與分割鑑定估價 將土地與建物合併或將土地與建物分開 作為前提，對合併後的房地產或分開後 的土地與建物等，單獨實施鑑定估價者 稱為合併鑑定估價或分割鑑定估價。 (二)確定價格日期 ˙價格日期係指決定土地價格的基準日 期。 ˙土地價格時常在變動，任何地價均只 在其基準日期方為正確。於是代表那 一個時間的地價較之於何時實施估價 ，顯然來得重要。 (三)確定勘估的價格或租金的種類 1.正常價格及正常租金 ˙所謂正常價格係指具有市場性的不動 產（土地）於合理的自由市場可能形 成的價格而言。 ˙所謂正常租金係指與正常價格相同的 市場概念下可能形成的適當租金（租 賃或地上權的租金）而言。 2.限定價格及限定租金 ˙限定價格係指，將不動產與擬取得的其 他不動產予以合併，或為獲取其中的一 部分不動產而實施分割等，以致該不動 產的價值與市場價值兩者產生偏離（指 大幅高於市價或大幅低於市價）。 ˙反映此價值的適當價格便是限定價格。 (1)土地租賃權與租賃地之合併為目的之 買賣案件 租賃權與租賃地在同一塊地同時存在 ，但各自受到某些限制。尤其租賃地 的使用收益權已歸屬於租賃權，故此 土地將只剩下類似地租徵收權的價格 而已。 (2)合併鄰接不動產為目的之買賣案件 鄰接地的購買，通常都略高於時價的價 格成交，縱令不考慮購地者的主觀因素 ，此種較高的價格行情確有存在的理由。 (3)違背經濟合理性之土地分割為前提的土 地買賣案件 此與上述(2)的情況剛好相反。 圖5-1 3.特定價格 所謂特定價格係指，因不動產之特性通 常不會成為不動產交易的標的，或因委 託目的或條件而不必考慮一般市場性的 不動產等，而表示其適當的經濟價值的 價格。 ★依日本「不動產鑑定評價基準所例示的特 定價格，有下列情況： (1)對宗教性建築物等特殊建物，實施鑑定 估價時。 (2)對依公司更生法，以更生為目的之財產 實施鑑定估價時。 (3)當作抵押品而特別需要考慮安全性之鑑 定估價時。 ★所謂宗教性建築物等特殊建築物之勘估 鑑價，係指現有建築物依舊保持其現狀 繼續存在為前提的鑑定估價。 ★這並不僅指宗教性建築物，而尚包括具 有文化資產價值的民間建築物，以及現 在仍然供作公共或公益目的的建築物之 鑑定估價。 第二節　區域分析與個別分析 一、區域分析 (1)區域分析之意義 於不動產的鑑定估價時，應先掌握標的 不動產的價格形成因素，並作區域分析 ，再確定標的不動產的最有效利用狀態 ，俾利求取其價格。 ★按日本之不動產鑑定評