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一、项目区位分析 本项目位于衡阳市高新技术产业开发区，南临衡州大道（即国道322），东临光辉街，北面为显前建设科技公司，西面为建设用地。项目用地程不规则方型，总用地面积为46091.0㎡。 1）比较优势 区位优势明显：本项目地处衡阳市高新技术产业开发区，紧靠市中心城区，具有强大的发展后劲及升值潜力，且建设条件良好。 交通条件便利：项目距中心城区2.0公里，距衡阳中心汽车站3.8公里，距离衡阳火车站约7公里，距高铁衡阳东站15公里。驱车10分钟内可上京珠、衡大、衡昆、衡炎、衡岳、潭衡西、衡武、衡邵八条高速，2小时可抵达长沙黄花国际机场。500米范围内有小学，本项目南面与东面临已成形城市干道，具有良好的市区与市际交通。 良好的生态环境：基地周边生态环境良好。 2、制约条件： 基础设施的制约：远离现状城市中心：本项目位于衡阳市西端边缘，属城乡结合地区，周边配套设施不十分完善，如医院、中学等，这是对本项目发展的现实制约。 设计理念与定位 2.1、“以人为本”的设计思想 最大程度地关怀居民的各项要求，全面考虑住宅朝向、居住景观、公共空间的多重因素，尊重居民生活习惯，从实际出发，运用现代规划设计手法，创造功能完善、结构清晰、布局合理、道路顺畅、配套齐全、利于管理，具有鲜明时代特色的高品质住宅小区。 2.2、引入现代居住组团、邻里开放的设计思想。 规划探索居住形态和居住意识的变革，满足分层次、多元化的居住要求。强化现代居住理念，将居住环境提高到重要位置，强调环境价值和居住价值的统一，充分提高高品质景观住宅的比重，满足物业管理和社区安全的需要 2.3、“地景规划”设计思想的引入 规划致力于建筑单体与周边环境的完美结合，绿地及景观系统的设计要突出空间层次的变化。创造完整开阔的公共空间，为居民提供安全、优美的户外公共活动和出行空间。 2.4、项目定位：把本项目打造成一个自身配套完善，产品类型丰富、集商业、住宅、公寓、办公为一体的的高尚综合体。 HYPERLINK /divideload?lemmaid=2895635 规划布局： 场地概述 本项目场地呈不规则方型，东西长约250米，南北长约190米，场地标高比衡州大道高约3米，东北角与光辉街齐平，场地已平整。 本工程共规划9栋一类高层住宅，1-6#为板式的一类高层纯住宅，718户，为一期定向开发建设住宅。二期沿衡州大道布置2栋底层为三层商业的一类高层商住楼，住宅户数为464户。在衡州大道与光辉街交叉口处设计一栋一类高层综合楼，为三期建设。综合楼1-4层为商业，第5层为设备转换层，6-15层为酒店，16-22层为产权公寓，23-29层为办公。综合楼拥有独立的道路系统与出入口。利用高差，在综合楼北面设计一条商业内街。由于场地的限制，综合楼裙房尺度不适宜做超市，则内街北面半地下商业以车库名目报建，以车库销售转型商业，形成社区级超市，小区主入口与超市对应位于商业另一侧，以点带面地形成高效的环形人流动线，极大的提升了商业部分的可售价值，在不占容的前提下保证了项目开发的低成本运作与最大限度的利润回报。商业内街恰到好处的达成商住分离，减少了商业对居住环境的干扰，确保了繁华商业带来的便捷、舒适的生活。 项目规划总建筑面积为245871.6㎡，报批计容面积为183881.6㎡，容积率为3.99。可转换商业面积为5000㎡，则本项目实际计容面积为188881.6㎡，实际容积率为4.1。 3、配套设施的布置：本工程考虑了地埋式垃圾站、公厕、老年活动室及物管用房。垃圾站位于7#楼西侧。公厕和物管用房位于7#底层，消防水池及高低压配电房均设置在地下室。另小区内考虑设篮球场、羽毛球场、门球场及儿童活动场地各一个，老年活动室与物管用房设置为一处。 4、建筑退让：北退红线不小于21米（即S/2），西退红线侧向不小于7.5米，东退光辉街多层大于8米，高层不小于12米。南退衡州大道多层不小于30米（含20米绿化带），高层不小于35米。 5、交通组织 5.1、动态交通：小区实现人车完全分流，交通流线安全舒适，便于管理。住宅区车行出入口布置在基地的西南角与东北角，住区车辆在出入口处入地库，居住区内部实现零车流。小区人行主要出入口位于南面临衡州大道，通过台阶进入小区内部。综合楼拥有独立的道路系统与出入口，办公与酒店出入口分开。小区内部形成环形车行路网。 5.2、静态交通： 本工程静态交通地上与地下相结合，设计有一个面积为61990.0㎡的二层地下停车库，设计有3处双车道的地库出入口，分别位于车行出入口处及综合楼北面。地下解决停车1468辆，同时在地面设计有134个地面停车位。 3.道路设计： 小区内部主要车行道6米，次要车行道宽度为4米，转弯半径为12.0米。入户道路宽度为2—3米，步行道路为1.5—3米。 竖向设计