高层住宅的容积率最大化实现度①总用地163万.pptVIP

房地产项目策划与风险管理 ——容积率专题讲座 第二部分：容积率确定下的策略 容积率问题——开发决策过程中的最核心问题之一，不只是数字 容积率决定了什么？ ①决定不同的产品类型之间的配比； ②决定了不同的产品形态； ③决定了不同的面积区间； ④决定了不同的产品户型的使用功能； ⑤决定了项目的售价和盈利表现； ⑥决定了项目能否盈利、盈利难度及如何盈利的问题。 我们需要理解容积率的哪些问题？ ①当容积率变化时，对应的产品形态类型如何变化？ ②容积率变化时，对应的产品规划和布局形式如何？ ③如何从开发利润实现的角度去确定容积率？ ④在不同城市、不同规划、不同客户背景下的容积率应该如何决策? 容积率的确定模型 结合开发风险、市场实现、利润额度及实现难异度的问题来确定 ①利润最大化和市场可实现度是确定物业组合和容积率的追求目标； ②企业自身资源状况和资金状况是限定条件； ③企业战略导向和项目品牌因素是兼顾因素。 不同前提条件下，应该如何确定容积率的问题 容积率的确定不能简单的以容积率高或者低来定，众多实际案例也表明，容积率对项目利润的影响不能完全成正比，总结容积率与项目利润之间的关系如下： 最终目的都是为了在可以筹备的资源条件下，可实现的市场环境下，保证利润最大化 容积率最大化案例 案例一：星海华庭——将容积率做到最大，卖得比竞争对手低，迅速盈利 容积率最大化案例 案例二：中