2016年12月杭州楼市分析报告.PDFVIP

2016 年12 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 2016 年12 月杭州楼市分析报告 浙报传媒地产研究院 一、 前言 杭州楼市走过了惊心动魄的2016 年。杭州市区商品房成交套数、面积、金 额均刷新了历史所有年份的全年成交纪录。 9 月 30 日，中央政府紧急出手调控。刚刚进入新一轮暴涨的杭州楼市被紧 急刹车在了加速阶段。 2016 年年底，中央经济工作会议与上一年的定调发生了重大变化。 虽然仍提三四线城市继续去库存。但“房子是用来住的，不是用来炒的”、 “着力防控资产泡沫”等表述，以及“加快研究建立符合国情、适应市场规律的 基础性制度和长效机制”等提法，表明未来一年政策取向的重大变化，且短期内 没有，也不可能有任何松动。 但中国经济仍面临着严峻的形势。2017 年，官方将对房地产市场采取何种 政策取向，尤其是金融货币的政策取向；以及所谓的建立房地产市场 “长效机 制”，包括要建立哪些可行可操作的机制，建立这些机制需要的时间等等。长效 机制的建立将是复杂艰巨漫长的。至少在今天，还没有明确的方向和答案。 2017 年的杭州楼市面临各种复杂影响因素。 杭州城市地位进一步提升，轨道交通网络建设速度加快，新的城市格局形成 加速。 杭州产业结构和经济增速等方面，与同类城市相比，均有较大的优势。 杭州楼市经过2015 年和2016 年两年的巨量消化，已经从2014 年的高库存 城市，甚至是高危库存城市，转变成供需健康，甚至商品住宅已经供不应求的城 市。与南京、苏州、厦门、合肥二线城市 “四小龙”相比，由于这一轮暴涨起 步较晚，并被急刹在了加速阶段，没有完成这一轮全部暴涨过程。因此，杭州房 价也相对较为合理。 但是，库存是动态的，2016 年所供应的土地，以及2017 年8500 亩（含富 阳区）的巨量供地计划如果实现，隐性库存的潜在供应量将迅速增加，显性库存 1 / 4 2016 年12 月杭州楼市分析报告——浙报传媒地产研究院 随时可能迅速反弹。如去化速度减缓，则去化周期也将迅速拉长。这些因素都不 能不引起高度警觉。 甚至如果预期大幅度逆转，2016 年大量购入的投资性购房者，其中部分将 转化为市场的供应者。 尽管杭州有较大的城市优势，但这些优势都不能离开中国社会和经济大背景。 2016 年的杭州楼市和中国一线城市及部分二线城市同步，经历了惊心动魄 的市场波动，并于9 ·30 急刹车。 这一轮暴涨引发了诸多社会、经济矛盾和风险。理论上，是一次非经济学意 义的严重通胀。 9 ·30 急刹车，再次动用了限购甚至限价等行政手段，重蹈 2009 年覆辙， 显示了管理当局的无奈和尴尬。2016 年与七年前的2009 年相比，市场波动更大， 风险更大，行政干预的后遗症更大，也使市场预期趋于更加迷茫和复杂。 官方提出的 “建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，涉 及中国房地产市场的整个顶层设计，路径复杂，道路漫长，几乎可以肯定不可能 在2017 年有突破性进展。 但官方会选取其中“房地产税”立法为突破口。虽然同样没有可能在短时间 内完成房地产税的立法，但会将这把剑高高悬起，对市场预期的杀伤力甚至比剑 真的落下更大。 官方提出，2017 年“既要抑制房地产泡沫，又要防止出现大起大落。” 杭州楼市2017 年走势虽大概率事件是量缩价稳，但由于多重复杂的影响因 素，理论上，一切皆有可能。但唯独重蹈2016 年覆辙，再次暴涨的可能性几乎 为零。 2017 年，中国经济所面临的形势空前复杂和严峻。国际政治和国际贸易的 风险、汇率风险、地方政府债务风险等等一系列因素，错综复杂交织在一起。 官方前所未有的默认存在着全局性系统性风险的可能性，并发出了最严厉的 警告。同时，把“防风险”提高到了前所未有的高度。 对于房地产行业的参与者，每一家企业，每一个公民家庭，在2017 年这样 2 / 4