房地产企业稽查.ppt

其他核实 营业税金及附加 检查企业开发项目发生的各项营业税金及附加，核算整个开发期间营业税金及附加的预提及实际缴纳情况，注意核实账务、完税凭证，可扩展至以前年度。通过缴纳的营业税等税费倒算企业是否足额申报收入 1.企业财务资料。2.主管地税机关。 代扣代缴企业所得税 支付境外企业咨询、设计、施工等劳务费设计，是否代扣代缴非居民企业所得税。委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用超过委托销售收入10%的部分，是否在税前扣除。检查委托销售合同，受托方已销产品清单，销售费用超比例是否税前调整。企业进行利润分配时，是否代扣境外投资方企业所得税。检查企业股东大会决议，利润分配方案，是否代扣代缴境外投资方企业所得税。 1.企业财务资料。2.咨询、设计、施工等劳务费设计合同。3.委托代销合同。4.股东大会决议。 谢谢！ * * * 核实预售收入。通过调取企业销控表、网签备案信息，与企业预收帐款、银行存款进行比对，必要时可查企业银行存款；关注其他应付款等往来帐户。 1.企业销控表。 2.要求企业销售部门提供“成都数字房产网上政务大厅”管理密钥（加密狗），上网导出项目商品房销售合同网签备案信息。3.预收账款明细账帐。4.银行对账单。 核实收入是否全额确认。企业取得定金、精装房装修费，由企业开具发票的代收费用等是否确认收入，重点关注其他应付款，实地核查是否有精装房。 1.商品房销售合同。2. 成都透明房产网查楼盘一房一价信息有无单独装修费。3.企业财务资料。 核实有无隐瞒外地项目及收入的情况。 1.企业财务资料。2.互联网信息。3.企业广告宣传资料。 收入核实 核实企业销售方式，是否采取包销低价开票方式，少计收入。(与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入。) 1.商品房销售合同。2.网签合同备案信息。3.企业财务资料。 产品完工后是否及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其与对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度本项目的应纳税所得额缴纳企业所得税。 1.企业财务资料及所得税申报资料。2.竣工备案表。3.企业销控表。4.网签备案信息。 销售无产权的开发产品，收入是否入账。查看规划许可证，网上查询销售内容，现场查看有无私改规划，增加销售面积的情况。将不能取得产权的车位、配套设施售与他人或以租代售，隐匿收入不申报 1.成都市城乡建设委员会-查询中心—项目信息-竣工验收备案（建设工程施工备案） 2.企业财务资料。 收入核实 其他业务收入 检查企业商品房售后服务收入、材料销售收入、无形资产转让收入、固定资产出租收入等是否未申报纳税。 1.企业财务资料。 未足额确认对外借款利息收入，将对外短期借款取得的高额利息收入伪装成长期对外投资收益，骗取免税资格。 1.借款合同 2.企业财务资料。 视同销售收入未按规定申报纳税；开发产品用于偿债、分配不按公允价值作价。重点关注营业外支出、福利费、长期投资、应付股利等科目变动情况 1.企业财务资料。 检查企业是否有政府补贴，罚款收入等，记入往来科目不确认收入。 1.企业财务资料。 通过询问、查帐了解客户放弃的违约金、诚意金等，是否确认收入。 1.企业财务资料。2.意向订购协议。 收入核实 房价： 土地成本（30%） 开发费用（10%） 建安成本（20%） 税费（15%） 利润（25%） 成本核实 成本核实 1、土地成本 核实土地成本真实性，检查购进土地票据，购地资金是否已实际支付 1.企业提供土地成本证明（发票、财政收据、评估报告等）2.企业财务资料。 是否虚列拆迁补偿费。可到房管局采集拆迁资料信息 房管局 核实土地成本分摊是否正确，是否按照各期占地面积进行分摊。 1.项目总平图，规划证明材料。2.企业财务资料。3.主管税务部门证明材料。 是否有土地闲置愈期未开发，政府罚款列入成本 。 企业财务资料 2015年7月中国300城市土地市场交易情报 城市 总数 住宅 宗数 （宗） 用地面积 （万平方米） 楼面价格 （元/平方米） 宗数 （宗） 用地面积 （万平方米） 楼面价格 （元/平方米） 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 推出 成交 北京 4 7 35 51 6692 13184 2 5 22 45 8397 13036 上海 14 15 57 59 9366 12350 5 5 37 37 7830 11310 广州 12 14 51 42 3035 3335 2 2 12 12 3815 5178 深圳 5 2 12 6 1347 1520 0 0 0 0 - - 杭州 14 12 53 41 387