上海星河湾个案分析36p.ppt

浦东·星河湾个案分析 在吸引了包括新鸿基、和黄在内的十几家地产巨子竞标，且耗时一年多的“马拉松”式竞标过程中，金地集团曾报出59.89亿元的天价，但最终竟然败给了传言由陆家嘴集团内定的星河湾地产。 2007年9月28日，星河湾地产凭借其优质的品牌效应以及卓越的城市大盘运营模式最终以42.4亿元将浦东花木新民地块收入囊中，楼板价仅为8000元/平方米。 星河湾精装修交楼标准关键：一是设计，一定要人性化，要考虑70年使用的舒适；二是材料，材料一定要好，才能保证品质（后附星河湾装修室内装修及说明）；三是手艺，也就是工程质量。 * 谁是“星河湾”？ 从中有什么值得借鉴？ 是什么让“星河湾”成为上海毫宅翘楚？ 取其精华，去其糟粕 从市场热销开始解读 对项目进行深度剖析 个人见解 项目简介 项目解读 个人见解 第1章 项目简介 2009年，星河湾在上海浦东花木的高端公寓产品正式亮相。 这块被冠以“地王”称号的花木新民大型住宅地块，自诞生之日起便一波三折、备受关注。 Why 为什么是星河湾 Who 星河湾是谁 广东宏宇集团成立于1994年，2001年成功推出星河湾地产品牌，在行业中树立了好房子的标准，接受各地的参观考察团体数百个，获得国内外荣誉奖项四十多个，成为中国品质地产的探索者，所获地产奖项颇丰，其中分量最重的莫过于2008年有着世界房地产届奥斯卡美誉的cnbc发颁发的北京星河湾“国际房地产亚太地区最佳公寓五星大奖” 这就意味着星河湾首次代表中国获得 世界认可。成为全球五大梦幻豪宅之一。 广东 星河湾 （2001年） 北京 星河湾 （2005年） 浦东 星河湾 （2009年） What 星河湾怎么了 在8月8日开盘共推出322套房源，总面积约为9.5万平方米，当日，共成交264套，40余亿元的首日成交金额创中国楼市的新纪录。由此统计，开盘六个小时，平均每个小时销售额超过6.5亿元。截至8月11日，浦东星河湾共成交280余套，销售率高达90%，成交均价4.68万元/m2。 Where 星河湾处于花木板块 该板块紧邻浦东新区行政中心,位于世纪公园东南侧，西北部与联洋国际社区相连。 在自然环境、社区氛围方面均表现出众。教育、商业、医疗等各类配套均十分完备； 交通方面板块内的轨道交通龙阳路站、世纪大道站均为多条轨道交通汇集的枢纽站点，同时毗邻内环线和杨高路、罗山路、沪南公路等主要交通干道，公交自驾出行均十分便利 花木板块 市场小结 该板块相比于浦西以及小陆家嘴各传统豪宅版块供应量以及相应配套的“捉襟见肘”，如火如荼的上海豪宅市场上，花木板块显示出了强有力的竞争力。它以规模化带来了生活配套上的成熟和居住氛围的优越，对财富新贵的磁性效应也使这些地段的房产价值倍增。 目前该板块在售的高端项目包括仁恒河滨城，前期300平米的大户型，均价4万，浦东虹桥花园，主力户型为140—160的三房，均价2.4万，以及香梅花园三期的精装小户型，均价3.5万等 综合统计，该板块品质楼盘体量大，品质较高，产品线丰富，均价在32261元/㎡ （以上数据来自搜房网） 星河湾为何可以高出所在板块1.5万的均价热卖？ 第2章 项目解读 项目基本参数 项目属性 4.9元/m2.月 物业管理费 星河湾地产开发有限公司 物业管理 1：1 车位户数比 星河湾地产开发有限公司 发展商 322 新推套数 第1期 当前期数 未定 总户数 3期 规划期数 现房 交房时间 豪华装修 交房状况 2009年8月8日 近期开盘时间 新古典建筑风格 建筑风格 90%、 得房率 10-15层小高层 建筑形态 35% 绿化率 公寓 物业类型 1.58 容积率 上海浦东新区锦绣路2580弄 现场地址 一期住宅9.5万m2 总建筑面积 中内环间 所处方位 200000m2 总占地面积 浦东星河湾 项目名称 项目参数表 一 近期上海豪宅市场过热 二 项目本身的高品质 三 营销分析 原因 近几个月的成交量井喷虽然是刚性需求、改善型置业和投资者追涨的衔接，但是市 场确实存在过热迹象。 未来市场的不确定性，主要来源于三点： 第一 整体经济形势能否维持向好格局尚不明朗。 第二 上海楼市的成交量并不稳定，分布不均衡。 第三 从市场反馈来看，房价的持续上扬，不仅对刚性需求造成了较大打击，同时 对改善和投资型客户也有不同程度的影