商业地产八大误区.pptVIP

商业地产八大误区 1.国内很多地方往往把反租销售作为解决问题的法宝，表面看似乎实现了三赢，但实际上是一个典型的非均衡博弈的模式，风险不均，主要集中在中小投资者身上，一旦出现问题，风险最大的就是中小投资者。????2.真正来说，商业地产的利润来源应该是商业经营的一个组成部分，我的理解就是不要以赚短钱为主要目标，而应转变角色，以商业经营的利润分享作为我们从事商业地产获取利润的渠道。????3.我们对商业地产要有基本的认知。第一个认知：商业地产，即使做得再好，再成功，不可能创造新的消费群、客户群，只能从其它地方吸引客户群；第二个基本认知是商业地产不可能创造新的购买力，只能是重新分配市场份额，重新切蛋糕。????商业地产是近阶段全国地产界的热点，有人预言2004年是商业地产的分水岭。讨论商业地产首先要有个分类，按照国际购物中心组织ICSC的分类，一是购物中心，另外一类是独立商店，分类不同，具体到操作、经营模式，则有很大的区别。我想说说目前国内比较多见的购物中心这一类，在操作上国内存在八大误区。 首先是营销手段的误区：国内很多地方往往把反租销售作为解决问题的法宝，表面看似乎实现了三赢：开发商短期套现；大商家获得了低额租金，降低了商业经营的成本；中小投资者购买商铺由于项目有大商家的进驻，投资回报率相当高（国内是7—10％），远远超过了银行或其它投资。表面看来是三赢，但实际上是一个典型的非均衡博弈的模式，风险不均，主要集中在中小投资者身上，一旦出现问题，风险最大的就是中小投资者。比如像淄博王府井、大连万达等，在国内很多城市都出现过业主要求退铺的僵局。 第二是经营理念的误区：目前国内很多开发商都把物业的出售作为主要的利润来源渠道，这是一种短期行为。依靠粗放式经营来获取暴利的时代已经结束，现在已进入细节时代，要靠精耕细作来得到收获。真正来说，商业地产的利润来源应该是商业经营的一个部分，刚才有专家提到了，说不要以赚钱为主要目标，我的理解就是不要以赚短钱为主要目标，而应转变角色，以商业经营的利润分享和租金收益作为我们从事商业地产获取利润的渠道。随着房地产金融的创新，小业主可以通过购买类似商业地产信托基金REITS分享利润。 三是学习方法的误区：目前很多商业地产开发商尤其是刚从其他行业转过来的开发商，他们在学习方法上盲目跟风，统统实行拿来主义，具体表现在不做市场调研，盲目攀比大面积，现在有的购物中心做到50万60万甚至100万平方米；另外mall比较盛行，大家都在盲目炒作mall概念，一说商业地产就是mall，在国内有些非省会的中小城市都出现同时存在两个面积超过50万平米mall的现象，这种项目肯定要死掉。日本经济这么发达的国家SHOPPING?MALL的平均面积也只有2.1万平方米，而美国70%的SHOPPING?MALL面积小于4万平方米，开发商也不热衷搞大型MALL，在中国恰恰相反，群体发热，盲目崇大。 四是组织架构的误区：很多商业地产开发商是从住宅项目转过来的，商业地产是一个复杂程度非常高的领域，需要一个庞大复杂的专业组合团队，很多商业地产项目偏偏就缺乏这样一个专业团队，包括商业咨询的专业团队，商业融资的专业团队，商业规划设计的专业团队，商业的策划代理机构的专业团队，商业招商的专业团队，以及最终经营阶段商业经营的专业团队。一个商业项目想要成功，绝不能缺少这样一个组合团队。 五是定位误区：我们对商业地产首先要有基本的认知。商业地产，即使做得再好，再成功，也不可能创造新的消费群、客户群，我们只能从其它地方吸引客户群；第二个基本认知是我们不可能创造新的购买力，只能是重新分配市场份额，重新切蛋糕。基于这两个基本认知，就会认识到定位的重要性。假如产品同质化，蛋糕怎么分？凭什么把其他商场的消费群吸引过来？尤其在国内商业竞争日益激烈的形势下，定位的问题更加重要。我们曾经在深圳22区操作过的一个改造项目，开发商对2万平米的商业项目定位缺乏准确把握，请我们给他重新定位。在我司成功引入了世界著名建材供应商欧贝德后，通过准确定位使他们获得两大好处：第一把整个商业做活了，第二，由于引进了欧贝德，得到政府支持，开发商把整个22区几十万平米的旧城改造项目都拿了下来。 六是经营手段上的误区：重销售、轻招商、轻经营，血淋淋的案例有目共睹，淄博王府井不能开业，万达被退铺业主上告法院，深圳也有项目，“十年难圆开业梦”，虽然都卖出去了，但不能开业只能白搭。这里我们应该特别明白一点，百分之百的销售绝对不等于成功。 第七个误区是对资金链的重视程度不够：商业地产是个三高行业，高投入、高风险、高回报，首先投入相当高。假如我们不重视资金链，必然导致烂尾楼的出现，拿5000万的资金去搏10亿的项目，肯定会有一系列的问题。通过对商业地产开发商的观察分析，我们发现有金融行业