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物管经营困境破解思索 本文作者：成曦 单位：洛阳理工学院社会科学系 物业管理经营实践中面临的困境 物业管理经营活动的展开，离不开一个与之相适应的社会环境，这个环境既包括物业管理中各个主体认识能力等主观因素，也包括现实中与之相配合的外在条件、系统等客观因素。物业管理经营之所以没有取得辉煌的成就并快速发展，部分原因就是因为人们往往容易看到企业内在因素对经营活动的影响，而忽略外在社会环境与认识能力对经营活动的限制与制约。就主体认识能力而言，业主们普遍认为，物业服务企业如果将精力放在扩大经营上，势必增加业主负担，干扰正常的物业管理工作，目的就是利用业主的资源，巧立名目乱收费，“骗取”业主的财富，是本末倒置的，背离了物业服务的宗旨与目的，在这种认识误区下，保本微利的物业服务企业为了避免与业主之间的矛盾，面对亏损，只能囿于合同，因循守旧，而这种经营上的保守只会不利于物业服务品质与种类提高，长期以往，反而引发与业主之间更大的矛盾；此外，物业管理上游的房地产业普遍认为物业管理的目的只是为了配合房地产的销售，物业管理经营无足轻重，没有看到物业管理经营中所蕴含的巨大财富资源，也一定程度上制约了物业管理经营的发展。物业管理经营离不开外在客观环境的配合，人们往往看不到良好的制度、规范、系统、资源、网络等现实因素对物业管理经营的促进作用，无法把握其中的关键环节与因素。制度缺乏、权责不清、系统混乱、竞争无序等都限制了经营者的财富冲动与投资灵感。 随着国外物业服务企业大量抢滩登陆，国内物业管理市场的竞争也日趋激烈，以及百姓对服务种类及品质要求的提高，经营越来越被提到物业服务企业的日程上来，物业服务企业要想快速发展，经营将是一条必由之路。长期以来，物业服务企业多数处于一种“保本微利”的状态之中，甚至多数从业人员都有了一种心理定势mdash;mdash;mdash;物业管理无利可图，没必要经营。形成这种认识的主要原因是不少从业人员局限了自己的经营思路，狭隘的将物业管理经营等同于物业的常规项目经营，也就是按照物业服务合同为业主提供保洁、绿化、保安、保养与维护等常规的服务项目上，进而对常规经营之外的物业管理经营活动采取了漠视的态度，只是通过收取物业管理费维持企业的运行，丧失了物业管理经营的主动性，弱化了经营意识。由于经营意识薄弱，不少物业服务企业长期依赖于固定收取的物业服务费和房地产开发企业的补贴，缺乏经营能动性。在相关规则与制度的制定上也多采用经验性的常规做法，缺乏一个更高更远的视角来看待物业管理工作，看不到手中掌握的客户资源的价值，看不到这片未开垦的“处女地”的富饶，更不懂得整合社会资源，实现自我财富的增值。更多地注重短期效益而忽略长期利益，这种短视的行为也为企业未来的发展埋下了隐患，也不利于行业的健康发展。 高素质的员工是企业发展的载体，优秀的经营管理者则是公司壮大的保证，可是由于物业管理行业目前社会认知程度较低，工资待遇不高，缺乏良好的企业文化与晋升机制，导致行业无法吸引足够多得优秀人才，特别是懂经营、善营销、会管理的人才在行业内更是屈指可数。一方面从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，相当一部分从业人员没有经过物业管理岗位培训，无论在专业技能、应急能力、还是相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。另一方面有开阔眼界、创新能力和经营敏锐性的高级经营管理人才匮乏，大量经营管理人员是半路出家，多来源于原房管所改制职工和其他行业的管理人员，这类经营管理人员要么“等靠要”思想严重，不具备积极的市场观念；要么不熟悉物业管理的行业特点，缺乏系统的物业管理经营管理知识和运作能力。一个优秀的物业管理经营者，不但要具备独特的经营“角度”和良好的经营意识“敏感度”，还要具备深挖经营项目潜能“深度”与扩展经营范围“广度”的能力。从目前来看，我们显然还有很长的路要走。 长期以来，人们普遍认为，虽然物业管理行业利润不高，但是风险很小，只要扩大规模，集约化经营，必然稳赚不赔。于是，一些企业在这种思想的指导下，急功近利盲目扩张，过度经营，毫不顾忌背后所蕴含的巨大隐性风险。这些风险既包括企业内部的环境风险：如人力资源管理中骨干离职和员工不满所带来的风险、物业资本经营中结果偏离预期的风险、品质服务跟不上经营要求的风险等等；也包括市场环境风险：如法规、制度不健全等所引起的市场秩序混乱，和由于产业及税收政策变动对企业经营带来的风险等等。世界上没有只赚不赔的行业，风险是多变的，物业管理经营者只有树立强烈的风险意识，不断强化自身的适应能力，才能灵活应对和化解各种经营风险。否则，稍有不慎，就会给企业带来巨大的损失，缺乏风险意识和危机意识的物业管理经营者不会是一个优秀的企业家。 企业文化可以内聚人心、外树形