昆明“荷塘月色”项目典型问题研究 1.pdfVIP

荷塘月色典型问题研究 客户服务部 2009年3月 一、目的 ◇我们进行老项目典型问题的研究，立意不是为了批判错误和否定过去，也不仅仅是简 单的“纠错”、反省，而是期望能在老项目典型问题梳理后，形成《银海产品设计指导手册》 以规范今后的设计工作； ◇为了将成功的开发经验应用到新的项目中，在满足居住舒适度、经济实用、安全可靠 的前提下，不断提高住宅设计质量； ◇以客户关系的视角和方法，重视客户体验；从设计、施工管理的源头重视客户投诉， 全面树立以客户为中心的思想和意识，解读客户需求，强化客户关怀，解决客户投诉，持 续改进产品和服务。因为客户关系的价值体现在产品生产环节，就是通过吸收客户体验信 息持续地改进设计和改进质量；体现在销售环节就是客户的推荐购买和客户的重复购买。 二、研究内容及工作开展方式 ◇产品设计 物业中、高层管理人员的访谈 ◇物业服务 访谈4名已购房员工、客服部以往接触客户收集的意见 ◇产品设计——第一章 室外篇 一、总图 区内临时停车 （一）现状及存在的问题 位必须穿过整 个小区 与森林交通组织对比 人行交通不 会和车辆发 单独规划的物 生冲突 业用房 1、停车及交通组织问题。 荷塘月色区内交通没有形成环道，更无法形成人车分流，给后期物业服务带来了巨 大的困难。09年2月交警对商铺前停车抄牌，导致所有临时停车涌入小区。进入小 区后人车混杂，带来了非常大的安全隐患，也打击了小区的景观品质； 荷塘月色停车配比不足，全区有住户2378户，现有车位数1117个，区内有23个临 时停车位，这些车位总和，也不足户数的1/2； 区内道路从宽度上看，没有主次之分，平均道路宽度为6米。而现行通车的主干道 道路狭窄，且还有拱桥，进出十分不便； 道路用砖问题，在荷塘月色也十分突出。在设计时没有考虑人车分留的情况下，小 区道路全部使用耐压性较差的砖块。后虽全部更换，但这确是因设计考虑不周而导 致的损失。 2、物业用房问题。 荷塘月色原设计将6栋一层60多平方作为物业用房，并兼用弱电机房，远远不能满足 这两者的需要。后虽将物业办公室移至14栋架空层，但作为服务2378户的物业服务 中心，仍很拥挤。同时在确定物业用房时，均采取规划完成后，在相对空的地方 “插 空”的方式确定物业用房，物业只能按照不完善的配置方式来 “看米下锅”，没有考 虑物业服务的功能需求。 ①物业服务需要经常性的应急处理，但没有员工宿舍的配备，当发生火灾、淹水、抢 修等突发事件时，最快从出租房刚到现场也需要20分钟； ②另外物业服务的绿化、保洁、维修等都需要相应的工具房或休息间，但均未考虑， 只能将所有工具堆放于办公室； 节省物业服务开支，就是节省业主的开支，弱电机房的统一考虑和弱电机房集中于 物业办公区，将为物业服务节省3至6人； 物业用房区位设置问题：荷塘月色最终确定的物业用房，位处14栋在离主入口较远 的位置，不论是业主办事，还是打出门条，还是找物业办公室都非常困难。 3、设备用房及功能设施完善问题。 设备用房对周边业主可能造成的影响还没有在设计初期进行考虑。如森林、国贸花 园水泵房噪音问题的惨痛教训，到荷塘月色仍没有在设计时考虑。现水泵房设置的 位置是在设计后反复请求的情况下，才最终调整到现教育用地的位置。另外现消防 控制中心设于6栋一层，由于设备运行必须的巡检，发出的嗡鸣声，经常导致业主 投诉。然而有了沉痛的教训后，我们在新项目中，该如何设计，主动将设备用房的 周边影响避免或降到最低； 管线敷设问题。在荷塘月色交房刚2个月的时间，荷