20150921奉贤区南桥新城1516单元地块定位报告.docx

奉贤区南桥新城15及16单元地块定位报告地块分析1、四至范围15单元05A-02A：东至浦星公路，南至汇二路，西至光明路，北至大叶公路。16单元32-04：东至庆园路，南至学丰路，西至金海路，北至陈家港。2、用地指标编号用地面积用地性质容积率建筑面积限高（米）配建比32-0487,916住宅1.8158,249605%保障房05A-02A109,334住宅1.6174,826805%保障房项目规划须无偿配建占住宅总体量5%保障房3、土地环境简析32-04地块地块评述：该地块东侧为齐贤镇新镇区，商业教育基本配备完备，西侧为漕河泾奉贤科技园已开发多年；区域内有大型安置社区金水苑，品质较高；地块东侧和北侧各有两条自然河道，可作为景观河道借景；地块内部已拆迁完毕；地块南侧为规划总面积4.78平方公里南桥中央公园；05A-02A地块地块评述：原为金汇游艇城地块，闲置多年除北侧的建材城外，区域基本配套设施尚不完善规划中的上海首条BRT公交线路在项目附近设有站点，计划于今年上半年开工建设,预计2018年完成工程建设并投入使用。BRT与轨交6号、8号线衔接，成为连接南桥新城与中心城区的便捷快速通道项目地块周边有两个在建在售项目，朗诗未来街区和天河前滩时代。市场分析2-1区域土地市场分析序号成交日期土地名称受让方土地性质占地面积(㎡)容积率总建面积(㎡)成交总额（万元）成交楼板价(元/㎡)12014-12-25奉贤区南桥新城13单元26A-04A、27A-05A区域地块上海万科房地产有限公司居住用地58531.22.30 134621807746000 22014-07-11奉贤区南桥新城13单元05A-03A、06A-03A区域地块重庆同原房地产开发有限公司居住用地47140.71.60 75425490276500 32013-11-13奉贤区南桥新城09单元10A-03A(东块)区域地块恒盛地产投资(上海)有限公司,上海冉娟装潢工程有限公司居住用地40880.22.00 8176012450915229 42013-09-24奉贤区南桥新城04单元13-01、13-04(2)区域地块上海融辉居业房地产有限公司居住用地61912.61.60 9906011800011912 52013-09-18奉贤区南桥新城09单元04A-02A、05A-04A区域地块上海卓翰房地产开发有限公司居住用地415012.20 9130214100015443 区域土地交易评价目标32-04地块。该地块东侧为齐贤镇新镇区，商业教育基本配备完备，西侧为漕河泾奉贤科技园已开发多年，成熟度较高，镇区住宅开发基本空白。目标05A-02A地块，属于镇区边缘地区，交通便利但各项配套均不完善，但周边多块土地出让加之浦星公路沿线动迁住宅开发带来的规划设计，地块周围已经形成了一定开发规模。近规划中心地块成交楼板价6000-15000元/平方米，由于近期上海宅地势将引起较为激烈的争夺，因此也将进一步推高区域地价2-2区域住宅市场分析1、板块供求情况市场背景：金汇板块原属于奉贤边缘板块，原年销售量基本保持在1万平方米/年水平，但由于其是奉贤南桥与市中心连接的重要通道，随市区向南逐步扩展，14年下半年起成交量放量，15年前8个月成交即达到了7.4万平方米供求结论1：金汇板块后来居上，成交量仅次于南桥板块，随近期土地的集中出让有望成为奉贤地区未来房地产有一个热点板块。2、金汇板块供求情况板块住宅交易2次出现高峰，09年的交易活跃得益于区域动迁开发，而15年交易放量，是朗诗未来街区和天和前滩时代两项目入市造就的，高交易量预示客户对板块的认可，截至15年1-8月住宅成交已接近7.4万平方米。供求结论2：经过开荒企业的运作，金汇板块已逐渐成形，并获得市场的初步认可。3、在售项目分析竞品结论1：板块项目10万左右的建筑体量1.5-1.8左右的容积率，建筑类型趋同；南桥板块新开盘项目多采用装修，装修标准2000-4000，金汇板块毛坯为主。注：齐贤镇目前最大的安置基地金水苑，品质高单价12000元/平方米竞品结论2：南桥板块，开发成熟度高，本地及周边乡镇富裕客户为主，强调品质化产品，因此在产品尺度和面积上强调舒适性，配合装修；金汇板块，成熟度低目标客户低总价港需客户，小面积毛坯产品控总价条件下，利用赠送面积进一步提高产品性价比。4、区域代表项目户型及卖点梳理朗诗未来街区SLOGAN “让空间容纳更多梦想”浦江南/8号线/青春版科技住区；朗诗科技品牌；小面积高赠送低总价；天和前滩时代推广买点：前滩全能户型，低首付上海三房推广买点：双水岸双公园;推广买点：BRT就在家门口;5、区域客户分析南桥板块的客户主要是南桥本地客户及周边乡镇“进城”客户，包括部分在南桥周边经商办企业的外地客户金汇板块商业住宅开