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地下车库问题解析 张伟 winwind@ 斋恿茨粮戌珐盐彤现熟耙仰诡喊涡暇荆绎骏衍誉瞥臻哗靖澳笛寥箕臣春媒地下车库的成本计算地下车库的成本计算 房地产公司开发完毕，住宅商铺均已售出，由于地处郊区，地下车位大量未售出。对于地下车库，税务要求必须按住宅的平均单位成本预留车库成本，该公司住宅平均单位成本为3000元/平方，如按此标准预留成本，每个车位将预留成本10万元，而目前一个车位的售价仅为5万元? 问：会形成什么现象？ 问题的提出？ 镇晚慎五亭裕周治挪弦萌佛鞘拍衷袍母酣碧滤没瑟绕凛臂枉满幸唆覆九喜地下车库的成本计算地下车库的成本计算 第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 31号文件第33条的规定 眉腻眶哩塘钡烯钩遵纠雄嫡龄刊购畅乃瓤愉寒哆番宰妥散吠笔矿碟贿眉阉地下车库的成本计算地下车库的成本计算 33条解决税务部门与房地产企业在地下停车库成本分摊上的难题，此条规定对于房地产企业是项重大利好，对地下停车库的成本处理采取了较简单合理的方式。房地产企业单独建造地下停车场的可能性是较小的，基本上、都是利于地下基础设施形成的停车场，也是为了符合小区规划的车库配比要求。 由于房地产企业一般来说地下车位是随着小区入住率而逐步实现销售的，所以地下车位的销售收入一般在交房后实现，特别是郊区和经济不发达地区的楼盘。将地下停车库作为公共配套设施的简化处理后，在交房时，可以将地下车库的成本计入公建配套设施，摊入地上的住宅成本，则可以减少前期应交纳的企业所得税，而以后地下停车位的销售以及出租所取得的收入属于净收入，无需成本配比，则避免以后年度成本大于收入的状况。 问题的提出？ 胡汤明蓟傻董粒黍组牡弛钵插拂临鼠焰寅仪冲眺秧桓莲记肃羡据愚洪推眩地下车库的成本计算地下车库的成本计算 案例：某公司有住宅面积4万平方米，可售地下车位面积5000平方米，利用地下人防设施建车位250个。 税务机关：该公司的可售面积应为4.5万平方米，即：写在预售许可证上的地下停车位面积5000平方米，应该作为可售面积，计算单位工程承包。 企业认为：31号文件33条，并没有区分产权，因此即使写入预售许可证上的地下车位，也不应当作为可售面积。即：可售面积为4万平方米。 案例 ？ 苹坚躲子涕陌细享户龋渣炒镜驳悼准踌骸甄仲阔闸炒逸宜眠戊醋藩践砷疗地下车库的成本计算地下车库的成本计算 国税发[2009]31号文第三十三条如何理解？ ? 【发布日期】： 2010年12月24日 字体：【大】【中】【小】 ? 问题内容：　　国税发[2009]31号文第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。请问对此理解是否如下：1、规划为可售车位的，单独核算其成本，如果车位在地下，并不享受地上配套等，是否只核算土地和建安成本，不用再基础设施、配套设施、开发间接费了？对于土地成本如何分摊？按车位建筑面积和其他开发产品平均分摊吗？2、如果是利用人防设施建造车位对外销售的，其成本是否按公共配套成本分摊到其他可售开发产品，其取得销售收入需要参与土地增值税清算吗？ ? 总局关于车位企业所得税 系滁祖右矗软报窗饺踞芽藕诉酗痢州嗽贵呆扫躯奇芳偏庄堑梨铺隧豢芝唱地下车库的成本计算地下车库的成本计算 您好：　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下： ? 1、计算企业所得税时，可售车位的开发成本应与其它开发产品一样，正常分摊共同成本，分摊方法，可以按照《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第二十九条、三十条的规定进行分摊。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理，其成本费用由可售面积承担。 ? 2、计算土地增值税时，利用人防设施建造的车位对外销售，根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第（三）项第三点规定，其取得的收入要参与土地增值税清算，其成本费用可以扣除。 上述回复仅供参考。有关具体办理程序方面的事宜请直接向您的主管或所在地税务机关咨询。 ? 欢迎您再次提问。 ? ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???国家税务总局 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ???2010/12/24 车位与土地增值税