银滩房地产开发有限公司偷逃企业所得税案例资料.ppt

房地产业偷逃企业所得税案例分析 银滩房地产开发有限公司 一、企业所得税概念 企业所得税的含义：是指对取得应税所得、实行独立经济核算的境内企业或者组织，就其生产、经营的纯收益、所得额和其他所得额征收的一种税。? （一）企业所得税的征税对象? 是纳税人每一纳税年度内来源于中国境内、境外的生产、经营所得和其他所得。? （二）企业所得税的纳税人? 企业所得税的纳税义务人应同时具备以下三个条件：? 1．在银行开设结算账户；? 2．独立建立账簿，编制财务会计报表；? 3．独立计算盈亏。 ?所得税的计算式 应纳所得税额=应纳税所得额×税率-减免税额-抵免税额 （三）企业所得税的计税依据是应纳税所得额。 应纳税所得额＝年收入总额-准予扣除的项目 （四）税率  预计计税毛利率 开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品,在其未完工前采取预售方式销售的,其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额,扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额,待开发产品结算计税成本后再行调整。 计税毛利=营业收入－计税成本；计税毛利率=计税毛利/预售收入 知识补充： 税务稽查认定企业有偷税、漏税嫌疑是根据企业申报纳税的预警系统来完成的，一般都是由计算机采用以下数据来进行评估。 （1）税负。 （2）用票数量。 （3）毛利率 （4）期间费用比率 （5）实收资本总额 （6）税负的波动程度 （7）企业性质和国家政策 （一）公司简介 银滩房地产开发有限公司，成立于2003年10月。工商登记类型：内资有限责任公司。 该公司2003年以186.48万元每亩的价格在市中心取得拍卖土地85.8亩，共开发了两个项目：城市海景一期、城市海景二期，规划建筑面积20万平方米。其中城市海景一期建筑面积10万平方米，于2006年竣工；城市海景二期建筑面积10万平方米，尚未竣工。 （二）基本案情 该企业2004年实现预售收入9863.90万元，2005年实现预售收入10821.23万元，2006年实现一期现房销售收入12000万元，二期预售收入3000万元。该地区对预售收入适用15%预计计税毛利率，土地增值税按照收入1%比例预征。截至2006年底，城市海景一期所有房屋均已售出。企业成立三年来，共取得销售收入和预售收入35685.13万元，缴纳企业所得税47.48万元，营业税金及附加2337.38万元。 （三）提出疑点 稽查人员在入户前，首先调阅了该企业的企业所得税纳税申报表及资产负债表、利润表。对报表进行了认真全面的分析，然后微服私访，深入到项目售楼部进行调查，对楼盘销售情况有了一个全面的了解。发现该企业成本明显偏高，毛利率明显偏低，销售收入同售楼部了解情况不一致。 疑点一： 根据企业取得的预售收入及销售收入和所缴纳的企业所得税，可以得出其所得税贡献率即所得税负税（47.57/32685.13*100%）为0.13%，远远低于一般房地产的预警负税率为4%。除此之外，根据该公司给出的毛利率仅为7%，远低于该地区房地产行业的30%，因为毛利率=（主营业务收入-主营业务成本）/主营业务收入*100%,不难发现银滩公司可能存在虚增成本或者少计收入等问题。 疑点二： 国税总局有关税收政策规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。但银滩房地产2006年以前所有楼盘均未完工，但是该企业04-05年利息支出在财务费用中列支1164.68万元，如此大数额的利息支出，可能为企业为开发项目而借入的抵押贷款利息。 疑点三： 根据国家税务总局有关税收政策规定，预售阶段不允许扣除业务招待费。但是银滩公司在2004、2005年列支的业务招待费255万元做了允许税前扣除的会计处理。由此可见该企业可能存在少缴税的嫌疑。 （一）收入分析 1、隐藏预收款项 通过查阅收入及预收账款有关账簿，并对企业提供的销售合同进行了累加，未发现问题。后来发现该企业采取支付手续费委托销售的方式，发现其在2004年12月31日和2005年12月31日的凭证中共支付销售佣金680.56万元，而且凭证后附的委托代销合同中规定代销手续费为3%，以此可推算出该企业当年应有22685.13万元预售收入，但该企业只申报了20685.13万元预售收入，差额居然有2000万元之多。 2、隐瞒首付款项 经到企业合作按揭银行调查取证，发现银行保存有企业收取首付款收据的复印件，金额合计570万元。而企业辩称这是因为要替业户办理按揭贷款，伪造收