第9章城市房地产管理试卷.ppt

* 中国城市住房保障体系的构建 构建背景 1. 十七大报告提出实现人人“住有所居”的政策目标。 2. 2009年3月份以来，《住房保障法》起草成为关注民生的又一件大事。 3. 房价高、买房难成为 严重社会的问题。 * * 4. 2010年将是住房保障年。“国四条”中的一条是：继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。这个指标已经比2009年5月住房和城乡建设部等三部委出台《2009?2011年廉租住房保障规划》制定的指标翻了1倍。无疑，有了新政策支持下的2010年保障房市场，将会迎来更大规模的供应热潮 * 什么是住房保障 所谓住房保障，是指保障中国境内居民住有所居的一系列制度安排的总称，包括保障性住房的建设和分配和住房融资促进制度。 一方面是建设保障性住房，保障住房供给。这在我国主要包括经济适用房、廉租房以及其他保障性住房。 另一方面为建立住房融资促进制度，提高居民的支付能力和购买能力。具体包括租金补贴、购房补贴和住房公积金制度。 * * 国际经验比较 中低收入家庭的住房问题是一个世界性的问题，西欧、北美及亚洲的一些发达经济体经过多年探索，已经建立起了相对成熟的公共住房制度，其在公共住房建设、分配以及管理方面的一些经验值得借鉴。 * 经验一：基本思路是大力发展公共住房 经验二：公共住房没有最好的模式，只有适合的模式 经验三：行之有效的公共住房专业管理体系 经验四：通过完善的制度确保公共住房分配的公平 经验五：发展公共租赁住房，确保“人人有房住” 经验六：通过立法和金融保障，推动公共住房发展 经验七：注重公共住房和谐发展防止贫民窟的出现 * 公共住房（PUBLIC HOUSING），是指除了商品化住房以外的，凡是享受各种政策补贴的（包括购买补贴和租赁补贴，如货币补贴、实物补贴、政策性补贴等）的住房都划入到公共住房范畴内 即，公共住房是为了解决中低收入阶层居民的居住问题，由政府直接投资建造或以一定方式对建房机构提供补助、由建房机构建设，并以较低价格、租金向中低收入家庭进行出售、出租的住房。 * 它具有这样几个基本特征: 其一，政府的干预性； 其二，需求对象的有限性，主要是中低收入者； 其三，经营目的的非营利性； 其四，分配标准的复杂性； 其五，价格的低廉性，公共住房的出售或出租的价格低于一般的市场价，差价主要来源于政府在土地供应、房租和税收等方面的政策性补贴。 例如，新加坡实行“居者有其屋”政策时，土地价格是倒过来算的，即先把老百姓能承受的价格算出来，比如普通家庭4～6年的收入是多少，如果平均是25万，那么房价就定在25万。从25万里扣除建筑成本、房地产商一定比例的利润(非暴利)后，剩下的就是土地价格，然后按照这个价格卖给房地产商。房地产商不拿暴利，政府卖土地也不要暴利，这样百姓就能买得起房了。 * 公共住房问题虽然是城市化进程中面临的一个共性问题，但各国解决这一共性问题的方法却不尽相同，他们在政策制定、发展模式、保障对象、表现形式等方面都存在差异。 以公共住房的覆盖面来看： 美国采取的是以“市场为主、适度保障”为原则，公共住房只覆盖占总人口比例15%以下的中低收入家庭； 新加坡的组屋政策覆盖了85%的居民； 瑞典的公益住房则面向所有公民，并不仅限于低收入家庭。 * 由新加坡建屋发展局承担建筑的楼房，为大部分新加坡人的住所。 建屋发展局的规例只让新加坡公民购买新组屋，而永久居民则只可以在二手转卖市场上购入组屋。在组屋购入后，一般上必须在屋主住满五年后才可转卖。建屋发展局规定一个完整的家庭只能同时拥有一间政府组屋，另外对单身人士购买组屋，建屋发展局也有相当多的限制。 * 从政府介入公共住房的方式来看，各国的方式也有区别 直接投资兴建公共住房； 通过优惠政策鼓励开发商建设公共住房； 鼓励居民合作建设住房； 通过补贴等多种方式实现居民的住房保障。 即， “补人头”与“补砖头”之争 * 在公共住房制度比较成熟的国家，都有一套行之有效的专业管理体系，这个管理体系由不同的机构组成，这些机构从功能上可以划分为决策层和执行层。 决策层指为公共住房专门成立的决策协调机构，负责制定政策和长期发展计划，整体负责与计划、财政、金融、土地、法律、建设等部门的协调运作。 执行层来具体落实公共住房建设和运行。 例如，韩国设立了国家住房政策审议委员会，作为公共住房的决策协调机构。执行层为建设交通部，下设韩国住房住宅公社和大韩土地开发公社，专门负责建造面向中低收入阶层的出租公房。 * ? 国外在公共住房分配方面有两点很重要的经验: 第一，要明确“公共住房是为最需要的人提供住房保障”这一原则； 第二，只有建立科学、完善的准入和退出机制，才