沈阳青年大街领先国际城项目营销战略与策略教程.ppt

领先国际城项目营销战略与策略 谨呈：沈阳新拓置业发展有限公司 发现问题的思路 本项目的营销难点 案例研究Part1——城市“第一名”建筑的KPI体系 案例选取标准： 具有国际影响力的一线城市； 城市中最有代表性的建筑。 选取案例： 北京国贸中心 上海金茂大厦 深圳地王大厦 案例研究Part2——“第一名”建筑与第二梯队的价格差 案例选取标准： 城市首席建筑周边； 物业形象、设备设施与首席建筑并无明显差异； 但处于第二价值梯队的建筑。 选取案例： 北京：招商局大厦、中环世贸、LG大厦 上海：中银大厦、上海信息大厦、招商局大厦 深圳：深发展大厦、世界金融中心、华润大厦 我们是城市核心的绝版地块，占据了这个城市中最具有价值的土地。我们是—— 我们扼守着城市中最重要的交通干道，青年大街与地铁一号线犹如沈阳市的动脉和静脉。我们是—— 我们拥有这个城市中最高的建筑，可以俯瞰整个城市。我们是—— 我们拥有30万平米的综合性物业，工作、生活、娱乐、购物，一切近在咫尺。我们是—— 我们是唯一 战 略 总 纲 形象是旗帜，将“沈阳最高的建筑”形象深入人心，充分发掘地标的价值，使其成为能让客户兴奋的焦点； 区位优势是基础，城市核心区的稀缺土地价值需要更深一步的挖掘和表达； 差异化是关键，地铁换乘站独一无二的价值使得本项目实现溢价的关键因素。 房地产财富化的认知阶段 北京华贸中心坐落于东长安街国贸以东900米处，是东长安街上继国贸中心和东方广场之后，具有地标性质的百万平米超大规模建筑集群。 定位：构筑国际大都市生活的巨擘级建筑综合体 物业组合为：5A智能写字楼+国际商业区+国际公寓+五星级酒店+体育中心+展示中心 3座高达百米以上的超5A级智能写字楼； 引进超豪华酒店里兹·卡尔顿和国际五星级酒店万豪； 公寓区占地6.17公顷，总建筑面积20万平米； 商业区总体规划面积20万平米，拥有专卖店、专业店、大型超市、零售、多厅电影院、大规模餐饮区、咖啡厅、金融区等多种功能规划。 What are you paying for? For the most valuable land in the city For outstanding design and quality For top-grade service and facility 2000年以来，沈阳市GDP年均增长12.2%，高于全国同期水平4.4个百分点,增长速度迅猛； 沈阳固定资产投资增长速度迅猛，年均增幅25.6%,居全国主要城市前列,大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用。 不同物业在本项目中的作用 不同物业在本项目中的作用 销售顺序 销售时间表 阶段性推广策略 阶段性展示策略 投资客户的直接价值感知体系 本项目的增值保值性 本项目符合高档商务酒店的KPI体系，具备成功经营的基本条件。 综合体中其他物业的促进作用，是酒店经营成功、物业增值的加分因素。 本项目的投资收益率 附件：常见投资理财产品收益率比较 本项目的投资风险 附件：沈阳四星级以上酒店价格及入住率 与竞争对手相比 我们比别人卖的贵，是因为我们的产品比别人好！ 单价11000元/平方米的产品比单价8000元/平方米的产品风险更低！ 单价11000元/平方米的产品比单价8000元/平方米的产品现金收益率更高！ 7月执行工作细化 户外广告首次亮相，气势是关键！ 大幅户外广告有助于树立大气势，是体现形象与实力的象征； 房产广告中户外广告的有效率据媒体之首。 大众媒体前期以软文形式预热，树立项目“第一名”的形象 媒体建议：沈阳日报、辽沈晚报 报广频率：每周3－4次 8月执行工作细化 DM直邮是最直接有效的客户营销方式，为本项目营销工作的重点 以新闻发布会的形式推介产品，高姿态亮相，树立业界口碑 邀请业界名流、政界要人等共同参与，营造大盘气势，引起高关注率，以增强前期意向客户的信心，引起新客户的关注为目的。 VIP客户卡分级别管理，区分和引导客户购买意向 VIP客户卡的分级管理有利于区分不同诚意的客户，从而有重点地进行客户营销。 9月执行工作细化 10月执行工作细化 盛大开盘活动为项目造势 关键条件 人员配备到位 选房流程安排到位 选房通知函提前发送 预售许可证/按揭银行 价目表以及销控板到位 报纸公告/媒体炒作（前一周） 客户信函/电话通知（前一周） 合同系统测试完成以及合同公示 电脑销售系统/Pos机 房展会吸引眼球，聚集人气，营造社会影响力 原则：主要的投入集中在展位上，压低现场广告投入 材料：项目材料，多媒体道具，沙盘；VIP卡以及权益说明 展台：配合领先国际全新VI，突出品牌实力 举办房地产理财论坛，进一步提高项目在业界内的口碑 11月执行工作细化 12月