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城市化进程及土地价格关系探究摘要:土地资源的价格情况始终与城市化的进程紧密地联系在一起。目前我国正处于快速城市化进程中,从城市化进程的角度出发,分析影响土地市场价格因素,寻求城市化对于土地价格的影响机制和规律很有必要。文章在介绍上海市土地市场情况的基础上,分别从定性和定量方面分析城市化进程与土地价格的相关性,并进一步思考城市化进程与工业用地相关关系不明显的原因。 关键词:土地价格;城市化;上海 一、引言 土地是人类生产与生活的空间场所,土地价格是土地经济价值的反映。土地的经济价值是由土地的使用价值及土地的生产能力、土地的稀缺程度等多种元素构成的。随着城市人口的增长和经济的发展,人们对于土地的需求越来越强烈,土地价格在土地资源配置中发挥着越来越重要的作用。那么,城市的发展、城市化的进程如何影响土地价格?本文旨在从定性和定量两个方面分析城市化与土地价格的互动机制,研究两者的相关性。上海作为长三角经济圈的中心城市和中国国际化大都市,研究其城市化进程与土地价格关系,对其他城市发展和土地规划有一定的借鉴意义。 二、上海市城市化进程与土地价格关系的定性分析 城市化是一个国家或地区实现人口集聚、财富集聚、技术集聚和服务集聚的过程,它通过影响土地的需求来影响城市的土地价格。城市化对土地价格的影响主要表现在以下几种路径: (一)人口聚集促进土地价格上升 上海市城市化进程的发展,使得大量农村人口变为城市人口,非农人口比重从1990年的67.4%上升到2008年的87.5%。此外,上海市城市化引起的经济结构的巨大变化,使第二、三产业得到充分发展,产业结构从1990年的4.4∶64.7∶30.9到2008年的0.8∶45.5∶53.7,这也进一步加速了物质和人力资本的集聚。随着上海市城市化发展水平的提高,其吸引人才的能力越来越强,大量人口的居住、就业,增加了对土地的需求,使得土地资源变得更加的稀缺,土地价格随即直线上涨。 (二)城市基础设施完善促进土地价格上升 城市化进程越高的城市,其基础设施建设水平越高,基础设施体系也越完善。上海市在城市化的进程中不断加大基础建设投资,从2000年投资额为449.90亿元增长到2008年1733.18亿元。城市基础设施日的趋完善,交通、通信、医疗卫生等各方面便利的服务,极大地促进了生产要素、人口、企业向城市集聚,增强了中心区块的凝聚力和承载力,促使其土地价格相对较高。 (三)城市发展与扩张促进土地价格上升 近年来,我国城市化的速度非常快,尤其是土地的城市化,更是远远快于人口的城市化。城市的新建和发展,郊区城市化、逆城市化、再城市化的出现,都是土地城市化快速进程的明显体现。上海就是个很好的例证,1950-1970年代,建成区面积年均扩展5.02km2;而1988-1993年,年均增长达21.89km2;1993-1998年,年均扩展高达37.79km2。空间的快速拓展,土地的占用量会不断增加,而土地供给的数量在短期内具有供给刚性,因此土地价格的上升成为必然。 (四)制度环境和市场环境水平的提高促进土地价格上升 城市化程度较高的地区,往往适合各层次发展的制度环境和市场环境水平也相对较好。对于上海来说,其总部经济发展情况非常好,作为长三角地区经济中心的城市,它已经成为跨国公司和外埠大型企业集团的投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等等。这些都是与上海的良好的制度环境与市场环境分不开的。因此,制度环境和市场环境水平的提高无疑促进了企业的发展。企业加强与市场的联系,会不断延长产业链,为产业化经营创造条件,进而带动企业的集聚。企业的聚集、竞争同样会使土地资源更加稀缺,促进土地价格上升。 三、上海市城市化进程与土地价格关系的定量分析 以上是对城市化进程与土地价格之间的关系进行了定性分析,本文将进一步以上海为例进行定量分析,并以此为支撑,更好地反映两者之间的关系。 本文对于城市化水平的测度采用主要指标法,用非农业人口占总人口的比重来表示,这一做法由于指标的可获得性、时间序列性被世界各国政府和学术机构广泛采用。对于土地价格的测度,考虑到数据的稳定性、口径一致性,本文以土地价格指数来代替绝对价格。在此基础上,通过spss11.5软件对城市化率和土地交易价格指数、居民住宅用地指数、工业用地指数分别做相关分析,验证上海市城市化率与土地价格之间是否具有相关性。 从相关分析运行后所得结果可以看出,城市化率和土地交易价格的相关系数为0.985,大于0.8,因此两个变量之间是高度正相关的。又由于做的是双侧检验,所以两个变量是正相关的关系。从表1可以看到,两个变量无显著性相关的概率小于等于0.000,这种概率是非常小