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营改增后房地产企业财务工作的几点思考 　　摘要：自5月1日起，财政部、国家税务总局将营改增试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣范围，确保所有行业税负均有所减少。房地产业作为原营业税下税收规模最大的行业，营改增后的纳税变化情况备受关注。本文试对营改增后房地产企业税负变化及营改增后房地产企业应做的准备工作作简单阐述，以更好地评估这一政策的实际影响，进一步改善该行业环境的运行，并使房地产企业税负水平得到有效调节、提升企业积极投资开发的信心 关键词：营改增 房地产 税负变化 影响 准备工作 本文针对当前我国2016年5月1日全面施行营改增以来对房地产企业有关税负的变化及其影响及房地产企业需做的准备进行探讨，将有利于房地产企业保护自身财产的最大收益，从而达到降低税负的目的，减少利于房地产企业的纳税成本。有效调节房地产企业税负水平、提升企业积极投资开发的信心 一、房地产业税负变化，按项目选择计税方法 营改增试点后，按预收款的3%预缴增值税，房地产开发企业在项目开发阶段缴纳税款将减少约40%。出租不动产过渡政策，新税政规定，一般纳税人将营改增前租入的不动产对外转租，可选择简易计税方法按5%征收率征税；5月1日后租入的不动产对外转租的，不能选择简易计税方法计税。这一过渡政策规定表明，只要不动产权属保持不变，可选择简易计税方法计税，在较长时期内保持税负水平只减不增。5月1日后租入的不动产对外转租的，适用新政策征税。不动产分2年抵扣进项税额，依照新税政规定，新增不动产将纳入到增值税抵扣范围，适用一般计税方法的试点纳税人，5月1日后取得并按照固定资产核算的不动产或不动产在建工程，可分两年抵扣，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%。二手房交易税费只减不增按新政设计，个人（含个体工商户）出售购买2年以上（含2年）住房，延续营业税下二手房交易免税政策；出售购买不足2年的住房，按5%征收率全额缴纳增值税。考虑增值税作为价外税的因素，二手房交易的税负不会增加。以交易价格80万元购买不足2年的住房为例，营改增试点前需缴纳营业税80万 ×5%=4万元；营改增试点后需缴纳增值税80万÷（1+5%）×5%=3.81万元，少交税款1905元。而且，营改增后二手房交易的增值税依然由地税机关代征，维持办税资料、流程、场所均不变。（资料来源：2016.6.8广佛都市网《房地产迎来营改增的春天―解读营改增》） 二、营改增后房地产企业应做的准备工作 （一）做好财务核算准备工作，加强财务人员培训 “营改增”对房地产企业的账务处理提出了新要求，新旧税制的衔接、税收政策的变化、具体业务的处理和财务核算的转变等难题是企业财务人员将面临的新问题。为了有效应对这些难题，房地产企业的财务人员应充分学习相关的税收政策，例如，增值税原理、计算、纳税环节、增值税纳税申报等，确保在税制改革后能够立即进行熟练操作和运用。此外，财务人员还应学习缴纳增值税情况下，会计科目设置与账务处理，做好“营改增”财务核算的准备工作，以便从容应对“营改增”后房地产企业税务的会计处理核算的工作 （二）选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，重视增值税专用发票的管理 营改增后，依据现行税法规定，一般纳税人当期应纳增值税依据“销项税额-进项税额”计算得出，纳税人取得的增值税扣税凭证不符合国家税务总局、法律、行政法规等有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。因此，在销项税额既定的情况下，企业增值税税负取决于进项税额的大小。企业所能够提供的进项抵扣金额越高，所缴纳的增值税金额也就会越低。然而企业能否能够取得足够的符合规范的可抵扣进项税发票，与企业自身的管理水平、行业运营对象相关。因此房地产企业应该切实重视进项税发票凭证的管理，及时取得并收集好可以抵扣的专用发票，例如尽量选择具有一般纳税人身份的企业作为供应商，此外，房地产企业还应加强专用发票的认证管理，在税法规定期限内进行认证抵扣，以免超过期限而无法抵扣增值税进项税额 （三）制定和完善企业财税控制制度 “营改增”后，账务核算变的复杂化、增值税专用发票风险凸显，房地产企业应该注意制定和完善财税控制制度，控制企业税务风险。在采购环节、开发环节、销售环节、纳税环节等四个环节进行控制。一是采购环节：企业采购货物或服务，应尽可能取得进项发票后支付款项，因为在支付款项后，可能由于市场或物品原因发生纠纷，无法取得进项发票，不能进行抵扣；二是开发环节：房地产开发过程是成本产生的过程，企业各项成本发生凭据的管理应加强，因为相关凭证既是企业所得税、土地增值税成本扣除的基本依据又是企业账务处理的依据；三是销售环节：房地产企业在销售开发产品中，常常会使用各种促销手段，是否需要在销售合同中予