风险-昆山科技大学.PDF

不動產投資 陳淑美 崑山科技大學不動產經營系 教授兼院長 2011/3/11 1 第二章 投資基本理念 2011/3/11 2 一、投資的定義和本質  投資的定義：為獲得未來可能的價值 （不確定的價值）而犧牲當前既有的 價值（確定的時間或金錢）。  投資的本質：涉及風險、利潤與時間 三個變數。  投資利潤和風險的關係：當投資環境 趨向於競爭或效率的情況下，投資風 險與預期利潤將一起變動。 2011/3/11 3 二、房地產投資的利潤來源  經營收益：應為房地產的主要收益， 但過去較不受國內投資者的重視。  資產增值：在台灣房地產的增值才是 投資者所關注的，主要為房地產買進 賣出所賺取的價差。  節稅利益：企業投資房地產，貸款的 利息支出可以抵扣所得稅，產生稅盾 的效果。 2011/3/11 4 三、預期利潤、需要利潤與真 實利潤的意義  預期利潤( Expected Return ) • 就是在投資之前預期未來可能獲得之利潤，即投 資預期利潤的長期平均狀況。  需要利潤( Required Return ) • 即至少要求的利潤（為進行投資最低要求之利 潤）。  真實利潤( Actural Return ) • 由投資（付出）結束後，結算最終實際獲得的利 潤稱之。 2011/3/11 5 四、投資利潤的衡量  單一投資的利潤：一般以報酬率的平均 數做為衡量投資對象的期望報酬率，公 式為： 2011/3/11 6 四、投資利潤的衡量  投資組合的利潤：假設有A 、B兩種投 資工具，組合的期望報酬率，公式為： 2011/3/11 7 四、投資利潤的衡量  決策法則： • 將投資個案預估的期望利潤與投資者要 求的需要利潤相比， • 期望利潤≥需要利潤，則表示投資具有可 行性。 2011/3/11 8 五、風險的意義  風險：為導致損失或傷害的意外事件 發生的可能性。  風險也可定義為實際報酬率與預期報 酬率之間差異發生的可能性。  風險可以用標準差或變異數來衡量。 2011/3/11 9 六、投資房地產的風險的類型和來源  生意風險(business risk) • 又稱為營運風險。  財務風險(financial risk) • 係指公司本身無法支付投資所發生債務的利息，財務 週轉不靈所產生之風險，又稱為倒帳風險。  利率風險(interest rate ris