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房地产企业会计核算与税收政策讲解 文山州国税局所得税科吕在芸 房地产企业的概念和经营范围 房地产开发企业 ：指从事房地产开发和经营的营利性组织。开发：在取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。经营：对所从事开发的项目处分、转让、租赁或抵押。 房地产开发经营业务包括：　土地使用权的转让、买卖和租赁活动； 住宅、公寓、办公楼、商业营业用房、其他建筑物的开发、销售、出租等活动。 　　 房地产企业的产品 房地产企业的产品： 土地（商品性土地） 房屋（商品房、出租房、周转房） 配套设施（能有偿转让的商业性配套设施） 代建工程（接受其他单位或政府的委托，代建的房屋、场地、城市道路、基础设施等） 房地产企业的生产经营流程 一、登记注册。条件：注册资金１００万元以上，有４名以上房地产、建筑工程专职技术人员，２名以上专职会计人员。省建设厅根据注册资金大小、专业技术人员和开发业绩情况核发资质证，资质证分为１-４级，最高为１级。房地产企业按照相应的资质承担相应的开发项目。 二、土地取得。土地取得的方式：１、出让（拍卖、招投标、协议）；２、划拨（经济适用房、廉租房、公益事业）；３、其他方式（债务重组、吸收合并、投资等）。 房地产企业的生产经营流程 三、立项与规划。进行项目审批、办理用地规化、建筑工程规化、施工许可等手续。 四、建筑施工。１、通过招投标方式选择建设工程承包单位和建设工程监理，如有工程队也可自建。施工完成后有竣工验收报告,竣工决算报告需要经有资质的审计部门出具审计报告。 房地产企业的生产经营流程 五、销售管理。销售方式主要有预售（取得预售许可证）、现售、出租以及其他方式（将开发的产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配、抵偿债务等）。 六、产权办理。 一、设立阶段的会计核算内容： （二）筹建期费用的归集：筹建期的长短、那一类企业要筹建没有明确的规定，企业可以把筹建期的费用记入长期待摊费用或直接记入期间费用。由于取得预售收入就要缴税,所以取得土地开始建设就应作为开始生产经营之日, 若筹建期费用计入”长期待摊费用”,按税法规定可在开始经营当月一次计入当期损益或摊销期不低于3年。 　 二、开发产品成本核算对象的确定 会计在进行核算前,要先确定成本核算对象,按对象设置明细帐进行核算: 1、对开发规模小、周期短、一次性全部开发，可以整个开发项目为成本核算对象。特点是成本费用不需分配。 2、对开发规模大、开发周期较长、分期开发的项目，可按开发期数为成本核算对象。特点是成本费用需要归集和分配。 3、对于开发产品形态多样的项目，可以各种开发产品形态为成本核算对象。特点是成本费用需要归集和分配。 二、开发产品成本核算对象的确定 房屋 　——一般的房屋开发项目，应当以每一独立编制的概算或施工图预算所列的单项工程为一个成本核算对象； 　——对同一开发地点、结构类型相同的群体开发项目，开、竣工时间相近，同一施工队伍施工的，可以合并为一个成本核算对象； 　——个别规模较大、工期较长的开发项目，可根据实际情况按区域或部位划分成本核算对象，即按开发项目的各期（区、组团）确定成本核算对象。 二、开发产品成本核算对象的确定 配套设施 　——能有偿转让或出租的，应以各配套设施项目作为成本核算对象； 　——不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的，可将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工计算出开发总成本后，按各该项目的预算成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定的标准将此部分各配套设施开发成本分配计入有关开发产品成本。 二、开发产品成本核算对象的确定 代建工程 　——应以各工程项目为成本核算对象。 税收规定（国税发[2009]31号）：成本核算对象应由企业在开工之前确定，并报主管税务机关备案，成本核算对象一经确定不能随意更改和混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 三、开发成本的会计核算与税务处理　 （一）开发成本的会计核算 开发成本的核算是将开发过程中发生的各项支出进行归集和分配，最终计算出开发项目总成本和单位建筑面积成本的过程。包括： 1、土地开发成本：开发土地发生的各项支出。 2、房屋开发成本：开发商品房、出租房、周转房、代建房的各项支出。 （一）开发成本的会计核算 　　 3、配套设施开发成本：开发不能有偿转让及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施的各项支出。 4、代建工程开发成本：指接受委托代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程发生的各项支出。 （一）开发成本的会计核算 　 设立“开发成本”科目，核算企业在土地、房屋、配套设施和代建工程的开发过程中所发生的各项费用。 　按开发成本种类，如“土地开发”、“房屋开发”、