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合肥商业地产发展态势报告 商业地产的一些基本概念 商业地产：是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。 商业地产具有高收益性、长期性和稳定性的特点。不会因房龄增长而降低其投资价值，相反，好的商业地产因其稀有性，会随着商圈的发展成熟而不断升值。此外，承租户对商业地产的装修投资、赢利预期以及长期规划，决定了商业地产租约的长期性和稳定性。 商业地产的四个新特点 商圈的分类 商圈，指的是城市商业集中形成的一个地理范畴，通常城市中心的商业区，由一些不同类别的商业建设聚集在一起，便形成城市黄金商圈、核心商圈，又因为这类商圈一般是城市商业繁荣程度的标志，是城市消费水平的指南针，是城市社会面貌和经济面貌的综合体现，此核心商圈又被称为形象商圈，代表所在城市的整体形象。 相比较而言，地处城市特别是中心或城市次中心，由某类品牌或某种商品聚合不同业态、不同业种的商圈，称之为次商圈，在次商圈是由餐饮、休闲等业种聚会而成的商圈，被称为特色商圈。 在城市的居住区，原来作为公共设施、商业配套聚会而成的商圈，其主要功能是满足社区居民生活需求，因此这个商圈被称为功能商圈。 在合肥，四牌楼、淝河路是主要的核心商圈、住商圈，像曙光、南七等地方商圈就是次商圈，像安居苑、琥珀山庄等社区商业形成的商圈即属于功能性商圈。 商业地产发展程度的衡量标准——新商圈 城市新的商业业态的丰富性，成就了城市新商圈。新商圈的发展通常被用来描述新兴商业地产项目对周边商业氛围的营造程度。 新商圈的分类： 合肥新商圈的形成昭示商业地产发展良机 中国商业地产联盟专家委员何其琛指出： 新商圈主要有四个发展方向：1、以购物中心为主力业态，如元一、新都会环球广场；2专业市场良好，如新站区附近一大批专业市场的汇集；3、商业集群不断涌现，不同业态结合在一起?形成新商圈；4、商业体量须达到一定标准，合肥商业网点发展规划应是500万平方米。 目前，合肥的传统商圈正在不断升级，?新业态逐渐占领制高点。除综合性百货外，?还出现了社区百货、流行百货、生活百货等?诸多方式。合肥目前有一个市级商圈，8个区级商圈，25个聚集性社区，商业地产的机会正在于此。 从合肥商圈的分布状况来看，除了原有的长江路、淮河路步行街、城隍庙等商业圈外，还有元一SHOPPINGMALL、新鸿意环球广场、百大CBD、三里庵家乐福等等大型购物中心，还有安徽大市场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等服装购物广场，还有长江批发市场、红旗建材市场等建材市场。 西方商业业态的发展规律与人均GDP的关系 合肥商业地产市场生机蓬勃 合肥进入商业地产时代的三个推动力 合肥商业地产发展的便利条件 合肥商业地产发展中数量大于质量的问题 重复建设、同质化严重，在新站区不到１平方公里的商圈内，仅服装城就有安徽大市场服装城广场、安徽白马服装城、安徽中绿广场等。 夸大其词，定位模糊，不少开发商一厢情愿地宣称要打造所谓城市“新商圈”、“新地标”，引领区域“新潮流”。导致项目定位不准确、结构不合理，给后期的运营带来了不利； 把商业地产简单地理解为建铺卖铺，以操作住宅的方式来运作商业地产项目，把实现商铺销售视为整个过程中的重头戏，后续的招商、培育、管理、促销、运营往往很少涉及； 一味的强调合肥乃至安徽的消费总量，对合肥商圈的辐射范围认识不够深入，导致了大量空置商业物业的产生； 把“主力店”视为“太阳”，忽略其他业主的根本利益和真切感受； 普遍存在经营乏力、后劲不足的客观情况，由于开发商大多急于实现销售和资金回笼，难免控制大量“投资户”成为商业物业的业主。这种客观事实的重复出现，加上从事商业地产的开发商大多没有长期的培育计划和招商预案，在一定程度上抑制了商业地产的活力和孵化器的作用。 2006年合肥商业地产开发进入酝酿期 开发商的商业地产开发不仅局限于一级市场，不仅在中心城市，像二三级城市，甚至向中心乡镇发展。 商业经济结构、商业设施的结构在不断的丰富：例如百货店、大型的大卖场、超市。 外资零售业对安徽进入的提速。 商业地产的招商进退两难。外商零售业在拉动整体房价的同时，也影响了整体的运作，缺乏对商业地产开发商整和的掌控。 商业运营在商业开发的过程当中所起的决定性的作用不突出。 相关的一些企业对于旅游企业的开发，从传统性的购物开发的方向性的转变。 商业地产开发商在经营、管理上面还处于一个粗放的状态。 对商业建筑的基础设计，能够体现城市坐标，但没有出现代表城市整体形象的商业性建筑。 在商业资源的利用上，尤其是在资源上，重视外来资源，轻视当地商业资源。 目前商业投资的热度不减，但是商业投资理性相对速度来说是不成正比的。 2007年合肥商业地产关注点 按照人均可支配收入对比来推算