二元产权下的一元化市场运行机制：农村集体经营性建设用地流转制度.pdf

二元产权下的一元化市场运行机制： 农村集体经营性建设用地流转制度建设思考 西南大学地理科学学院 杨庆媛 王 成 党的十八届三中全会中指出，完善主要由市场决定价格的机制、建立城乡统一的建 设用地市场，这为我国今后的土地制度改革和土地市场建设指明了方向。城乡统一的建 设用地市场是现代市场体系的重要组成部分，而农村集体经营性建设用地市场培育是建 立城乡统一建设用地市场的关键。因此，应该按照建立城乡统一建设用地市场要求，进 行集体经营性建设用地入市后的制度建设，即按照一元化市场运行机制进行相关管理制 度设计。 一 一元化市场机制是建立城乡统一的建设用地市场的客观要求 1.一元化土地市场运行机制是建立城乡统一建设用地市场的基础 随着市场化改革的不断推进，我国逐步形成了以二元产权为基础的相对完善的城市 土地使用权市场和刚刚起步的农村集体土地使用权流转市场。但这种城乡割裂的二元土 地市场严重阻碍了城乡统筹土地利用的步伐，迫切需要建立二元产权制度下的一元化市 场运行机制及管理制度，以便更好的统筹城乡土地利用，提高土地利用效率。一方面， 从城乡土地权益同等保护、城乡要素充分流动和发展成果城乡共享的角度，通过城乡建 设用地市场的全面接轨，打破城乡间要素流动瓶颈，实现城乡间资源的共享；另一方面， 从实现城乡建设用地市场供需平衡的视角认识农村集体经营性建设用地入市的重要性， 找好城乡统一建设用地市场建设中农村集体经营性建设用地入市的接口，促进农村集体 经营性建设用地顺利融入城乡统一的建设用地市场。 2.建立城乡统一建设用地市场是我国农村集体建设用地流转演变的必然结果 我国农村土地市场发展的基本逻辑：（1）摸着石头过河：形成集体建设用地市场的 雏形。该时期受到城乡建设用地增减挂钩制度建立、征地制度的改革与创新、产权不明 导致集体收益均沾，以及祖辈房屋继承与保留观念、人际关系下的隐形宅基地流转等因 素影响，城乡建设用地流转渠道不畅，城乡统一的建设用地市场发展缓慢；市场区域分 化很明显，表现为沿海和内陆的经济梯度差异、集体建设用地细碎化的程度差异以及人 口净流入和净流出的承载力差异。（2）边缘变革：集体建设用地流转的地方探索形成 对建立城乡统一建设用地市场的倒逼。其特征为一些地方模式进一步理论化和普适化， 1 以及自上而下的决策层对地方试点经验的采纳与总结。 （3）必由之路：建立城乡统 建设用地市场。从增加供给的角度，集体存量建设用地的激活有利于增加土地市场供给； 从保障需求角度，满足城乡居民生活水平稳步提高的社会需求以及集体建设用地资产特 征显化的民生需求；从市场建设角度，通过国有和集体建设用地使用权一级、二级市场 互动，实现市场结构化。 二 建立二元产权下一元化市场运行机制的关键在 “统一”和 “同等” 1.统一建设用地市场中的农村集体经营性建设用地入市愿景 （1）统一的城乡建设用地市场，其核心和基本要求是 “统筹”和 “统 ”。即要统 筹城镇建设用地与农村集体建设用地，统筹增量建设用地与存量建设用地，统一用地规 划，建设统一的有形市场和交易平台。统一的市场交易规则、定价机制和价格体系，统 一的市场体系 （一级市场和二级市场），统一的规划计划管理制度，统一的流转政府服 务，强化统一管理，形成统一的建设用地市场体系。（2）集体经营性建设用地与国有 土地的入市 “四同”。同等入市，即集体经营性建设用地与国有建设用地以平等地位进 入市场，市场主体和区域范围不受限制；同地，即与国有土地具有同一用途和同一质量 或区位类似的土地；同权，即与国有土地一样具有完全权能（占有、使用、收益、处分）； 同价，即与国有土地采用同样的价格形成机制和相同的价格标准（相同质量的土地价格 相同）。 “四同”的实现就是要让农民分享工业化和城市化的成果，及由于工业化和城 市化所带来的农村土地增值收益。 2.产权是获取财产性收益的依据，但不是区分市场机制的依据 （1）集体经营性建设用地和国有建设用地中，集体所有与国有只是产权主体不同， 即是土地财产收益的依据不同。我国土地的所有权属于国家（政府）和集体经济组织， 不能买卖，但使用权从所有权中派生出来，国有土地的使用权出让主体为政府，政府为 土地财产出让的受益人；农村建设用地的转让主体为农村集体土地所有权人，集体为农 村集体建设用地使用权出让的受益人。因此，无论国有还是集体所有，其市场管理均是 政府监管的重要