第一太平戴维斯顾问方案13489933..doc

前期物业管理顾问服务内容 服务内容和服务范畴： 第一阶段 《XXXX》前期物业管理顾问服务 一、 物业交付使用日前之前期工程顾问服务 1、 协助贵司监管有关工程进度，提出改进建议供贵司参考；必要时出席贵司召开的工程例会及其他重要会议。 2、 协助审核房屋设备、设施中、大维修保养方案及年度维修保养计划，同时对 预防维修实施计划提出建议及意见。 3、 协助贵司审定物业之有关保养合同及引介保养单位。 4、 协助贵司挑选所有为物业提供服务及维护之承办商，并参与评标工作。 5、 拟订交接验收标准及物业接收计划，草拟工作日程并调配工程人员按工程进 度及质量标准逐步进行验收（包括但不限于下列内容）： 协助贵司对物业总体进行检查、验收; 协助贵司对各功能区域进行检查、验收; 拟订有关工程机电设备验收测试方案，核对供应商提供的数据、资料并参与主要机电设备的安装、测试、验收及试运行； 协助贵司对装饰、装修进行检查、验收; 6、 依照国家现有的法规、及物业项目具体状况专门订立各项有偿服务项目的收 费标准。 7、 协助拟订工程部的各种规章制度（包括但不限于岗位责任制、操作规程及流 程,并拟订防火及安全守则等。）并且负责检查、督促、完善、及改进。 8、 提供工程部所需购置的劳保用具、仪表器材、物料及各类零配件清单。 9、 对物业设备管理及保养提供详细建议和意见。 10、 对物业停车场设备之管理提供详细建议和意见。 二、 物业管理公司的筹备及管理中心的筹建 1、 物业管理公司的筹备 （1）协助贵司进行组建物业管理公司的相关筹备工作。 （2）协助贵司与各政府有关主管部门进行联络与洽商有关公司成立事宜。 （3）协助贵司组建物业管理公司合理之总体架构及人员之编制配备。 （4）协助贵司准备注册管理公司所需之文件与材料等。 2、 行政人事管理 （1）草拟各级管理员工之工作细则及权限，并在实施中不断完善。 （2）为下属物业管理中心制订人事管理制度、员工守则及编制员工之劳动合同。 （3）与劳动局联系，安排一切有关员工聘用之登记转职等事宜。 （4）安排整个管理队伍之制服设计，务求为管理队伍塑造一个好的形象。 （5）贯彻公司固有的员工录取、辞退、劳动报酬等管理制度。 （6）贯彻执行公司固有的物业管理中心物资采购程序，以及物资的领用登记、 发放程序。 （7）贯彻执行公司固有的行政办公管理制度。 3、物业管理公司下属管理中心的筹建 （1）、 物业管理中心筹建开办事宜 筹备物业管理中心开办事宜（包括但不限于选定管理中心位置，以及提出内部装潢布局、购置各类家具、工具器材、文具用品，印制各式表格、信封等）。 1.2 拟订物业总体物业管理收支预算及建议管理费收取标准。 1.3 协助贵司与政府有关主管部门及公用事业机构联系洽商有关物业管理 事宜（包括但不限于环卫局、税务局、公安局、消防局、劳动局、 物价局、工商局、银行等）。 1.4 对物业需购置的各类保险提出方案（包括但不限于财产险及第三者责 任险等）。 协助检讨建议和调整物业内指示牌，配合物业内整体布局。 （2）、 文件之建立 2.1 拟订物业管理公约，明确业主、租户、使用人及物业管理中心的权利和义务。 2.2 在筹备期间拟订下列各项文件，以供日后管理工作开展时使用： 业主/租户守则； 业主/租户二次装修指南； 防火、治安及环卫规条及守则； 物业交付时所使用各类文件及表格； 清洁服务招标文件及表格； 物业管理中心各级员工岗位责任制及奖惩制度； 物业紧急应变计划。 考虑物业整体设计组合后，提出物业装卸区域管理和垃圾处理方案。 拟订物业管理中心员工手册。 参照物业整体设计，提出物业绿化管理方案。 拟订物业保安实施计划，并对保安系统安排及所需设备提出详细建议。 （3）、 员工招聘 在我们投入前期物业管理顾问服务工作后，将按照物业的规模及需要提出物业管理公司下属物业管理中心员工总体架构及各级人员编制。 3.2 根据贵司对物业管理服务之要求,招聘《XXXX》物业管理服务所需之所有管理员工。 3.3 按职务要求及劳务市场情况拟订员工工薪标准。 3.4 拟订整体招聘计划（包括招聘广告内容、招聘人数、技术要求、所需学历及工作经验等）。 3.5 筛选适当申请人，安排面试、复试，并按工作先后所需提出录用之建议（工程骨干人员将被优先安排到位工作，协助物业机电设备测试及验收）。 （4）、 员工培训、考察及实习 1〕 员工上岗培训： 完善和系统的物业管理服务员工上岗培训，将有利于员工能更快适应新的岗位。我们通过多年各类型物业管理服务实践和对不同层次之员工进行培训，已发展出一套第一太平戴维斯独特的培训课程和培训体