对房地产概念的会计学定性分析.PDFVIP

会月刊 全国优秀经济期刊 · 对“房地产”概念的会计学定性分析 唐海鸥 副教授） 上海第二工业大学经济管理学院，上海 20 1209） 摘要】本文对2014 年中国注 会计师协会编著的《会计》一书中，关于投资性房地产中的“房地产”概念提出 质疑，指出房产、地产与房屋、 地是两个完全不同性质的概念，“房地产”应是房产与地产的两种财产权属的总称。 并由此进一步分析了我国会计准则与国际会计准则的投资性房地产概念，权属内涵上存在着重大差异，我国“房地 产”概念中的财产所有权缺位，导致两者所产生的会计信息缺乏相关性和可比性。 关键词】房地产；投资性房地产；财产权属 一、问题的提出 用价值上不具有排他性 对土地这一物品的自然属性来 “房地产”概念是“投资性房地产”定义中最关键最基 说 甲经济主体可以用于造房 同样乙经济主体也可用于 本的概念，因此对“房地产”概念进行会计学的定性分析 造房 在土地的使用价值自然属性上 土地对各经济主体 与研究 必然成为界定“投资性房地产”的首要问题。我国 不存在排他性。 由于土地所有制的 式和性质与国际上绝大多数国家的 而房地产是指房与地的财产权 即指房产和地产的 不同 必然使“房地产”概念在权属的内涵上与国际会计 财产权 而不是指房屋与土地本身 它是一种社会的经济 准则产生重大差别。目前我国有关“房地产”概念的专题 属性 具有排他性 某块土地已经作为甲经济主体的所有 分析研究极少，可贵的是20 14年中国注册会计师协会编 财产时 它就不可能同时又是乙经济主体的所有财产 作 著的《会计》一书在有关章节中做了较为详细的阐述。 为财产的这种社会的经济属性 它是一种经济权属的概 在《会计》一书的第七章“投资性房地产”的第一节的 念 它们完全不同于房屋与土地的物理属性概念 在会计 第一个问题“投资性房地产的特征与范围”中 是这样定 实务中 做这种区分的定性分析十分重要。 义的：“房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国 土 因此不难看出 《会计》一书将“房地产”定义为“是土 地归国家或集体所有 企业只能取得土地使用权。因此 地和房屋及其权属的总称”是不恰当的 作为“房地产”这 房地产中的土地是指土地使用权。房屋是指土地上的房 一关键的基本概念 概念所指向的外延不包括房屋和土 屋等建筑物及构筑物。”（第108 页）对于“房地产是土地和 地这一概念 它仅仅是房产权和地产权的统称或简称 概 房屋及其权属的总称”的定义 笔者认为是值得商榷的。 念所指向的外延是房产权和地产权中各种权属的总称 二、对“房地产”概念的定性分析 它包括的内涵有房地产的所有权、使用权、占有权、抵押 笔者认为 所谓“房地产”是指房产与地产两种财产 权等权属，其中所有权是房产权最本质的基本属性 房地 权属的总称。房地产中的“房”不是指房屋 而是指房产 产财产权属的其他各种权属都是由它派生出来。 同样房地产中的“地”不是指土地 而是指地产。房屋与 《会计》一书对房地产概念相关解释的矛盾之处。《会 房产、土地与地产是两个完全不同性质的概念 “房”狭义 计》一书对房地产中的“地”界定为土地 作为土地的概念 是指房屋，广义是指地上的建筑物与构筑物 “地”狭义是 是其物理或自然属性 但《会计》一书对“土地”做解释时 指土地，广义则包括矿山、河流、湖泊等。房屋与土地的概 却是将土地作地产解释 即做了经济财产权的社会属性 念是指房屋与土地的自然属性或物理属性 作为一种物 的解释。两者相矛盾。同时 《会计》一书对房地产中房产 品区别于其他如粮食、家电等物品 它们和具有社会的经 和地产的解释口径不一致 对房地产概念中的“地”尽管 济属性的房产与地产概念具有本质的不同。 在 式上是作为土地来解释 但在内容上却作为地产权 不同物品由于自然属性各不相同，因此其使用价值 来解释。对房地产概念中的“房”无论是在 式上还是在 也各不相同。例如房屋可以作居住或作厂房、商 等用 内容上则都作为物理状态的自然属性