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房产税 土地使用税政策培训 第一部分 房产税处理的关注点及难点 一、纳税人的确定 房产税的纳税义务人包括：产权所有人、承典人、房产代管人或者使用人。 情 形 纳税人 产权属于国家 经营管理单位 产权属于集体或个人 集体或个人 产权出典 承典人 产权所有人、承典人不在所在地；产权未确定及租典纠纷未解决 代管人或使用人 无租使用 使用人代缴 融资租赁 房产承租人 二、地价计入房产原值的有关问题 （一）税收政策演变 文号 内容 目前状态 【86】财税地字第008号 房产原值是指纳税人按照会计制定规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估 废止 财税【2008】152号 从2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。 部分有效 财税【2010】121号 对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。 有效 新旧政策的衔接 财税〔2010〕121号文件下发后，企业应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。 三、房屋附属设备和配套设施的房产税处理 为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 四、具备房屋功能地下建筑的房产税处理 地下建筑分为两类，一类是与地上房屋相连的地下建筑，一类是完全建在地面以下的建筑，并不与地上建筑相联。 （一）对于自用的与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 （二）自用的完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，按以下方式计算征收房产税： 1、工业用途房产，以房屋原价的50%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-30%]×1.2％。 2、商业和其他用途房产，以房屋原价的70%作为应税房产原值。 应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-30%)]×1.2％。 （三）出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。 五、无租使用房产、出典房产、融资租赁房产和投资联营房产计税依据的确定 无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税； 产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税；融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税。 对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，应按有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 六、 无偿租赁房产房产税的处理 无偿租赁房产涉及到两种情况，一种是合同约定免收租金期间使用他人房产，另一种是无租金使用他人房产。这两种情况表面上看来纳税人都无需支付租金给房产所有人，但两者有着本质的区别。 七、房地产评估增值的房产税处理 对评估增值的房产和土地应分别确定房产原值。对持有期间（房屋产权不转移）的土地评估增值不计入房产原值。对按照税法和会计制度规定的评估增值的房产，应按规定计入房产原值。 八、未竣工验收未使有房产税纳税义务发生时间的处理 1、纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。“建成”原则上以会计上不再发生“在建工程”为准。 2、纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。对委托施工企业建设的房屋（假设已经建成1年多），纳税人既不办理验收手续（或者拒不提供验收手续），也未使用（或出租，出借）的情形，应当采取合理的方法推定其办理“验收手续”的时间，例如会计上不再增加“在建工程”（或者增加的“在建工程”与此房无关）的时间。 第二部分 土地使用税处理的关注