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开封明伦街项目市场调研及营销执行报告 社区会所 市场研究表明，各类球场、健身房、游泳池是社区配套中 使用率最高的设施。这类设施 充分满足了社区居民的健身、 休闲需求。 设置幼儿园、参与性强的户外儿童游乐场所。让孩子更多的接触自然，在鸟语花香中健康成长。 儿童乐趣天地 户外运动设施 √ 项目定位研究 项目标准色定位 锦绣皇城——红色 √ 项目定位研究 项目标准色定位 东方花园——绿色 √ 项目定位研究 项目标准色确定位 九鼎颂园——兰色 √ 项目定位研究 项目标准色定位 建议项目标准色采用差异化路线——红白灰三色的组合 完善生活精心配套。 √项目配套建议 √项目配套建议 √项目配套建议 √ 项目所在片区房地产市场分析 重点楼盘园林设计对比 -- -- -- -- -- 三和花园 ★ ★ -- ★ ★ 九鼎颂园 -- ★ ★ -- ★ 江南人家 ★ ★ ★ ★ ★ 东方花园 ★ ★ -- ★ ★ 锦绣皇城 休闲设施 中心广场 局部水景 水系 园林主题 楼盘名称 分析：选取重点楼盘中，社区园林营造的比较到位，基本都引入了水景、中心广场及休闲设施等园林元素，中高品质楼盘越来越注重社区共享园林空间的营造。 优越的地理位置，多样户型 品位生活，择地段而居 三和花园 舒适的居住环境 江南风情，江南人家，您的家园 江南人家 五大景观、出色的社区规划 龙亭风景区唯一人居样本 九鼎颂园 大规模社区、双水系、3大 花园 中国500强东区第一城 东方花园 内城深厚的文化、人居底蕴 做“城里人”每个开封人的权利 锦绣皇城 项目卖点 主诉求语 项目名称 √ 项目所在片区房地产市场分析 所选楼盘卖点及主诉求点 项目卖点各异，主诉求与项目卖点较为统一。 总结：根据前期市场调研我司对片区市场给出如下结论 √ 项目所在片区房地产市场分析 楼盘2000元/㎡这个价格标杆成为区域楼盘的分水岭。 除锦绣皇城、九鼎颂园外其项目占地面积都较小。 住宅三房、二房为市场最为畅销户型。 户型的创新越来越受到市场的认可，且逐步淘汰单一设计的户型产品。 市场上中高档楼盘因满足如主题会所、商业街铺、运动场所等相应内部配套。 园林设计已经是该片区楼盘不可忽视的重要因素。 √ 项目情况分析 项目所属区位 项目位于铁塔一街与解放路交叉口东北角 西区 东区 南区 老城区 √ 项目情况分析 项目基本经济指标： 2262㎡ 人防工事面积 2222.73㎡ 地下总面积（拟建） 41730.76㎡ 一期总建筑面积（拟建） 19406.6 一期总占地面积 2.15 容积率（拟建） 住宅用地 土地性质 项 目 基 本 经 济 指 标 表 √ 项目情况分析 本项目地块为梯形状，一期总占地面积31亩。项目临近河南大学老校区，人文环境优越，因此其具有一定的升值潜力。 项目地块 一期地块 河南大学 N W E S 项目四至情况： √ 项目情况分析 南至铁塔一街 西至解放路 北至豆芽街 东至内环路 为片区内主干道，直接与市中心相连 随着项目的开发铁塔一街将纳入明伦街体系 是一条穿过居民区的一条小路，多以小的门面房为主 是一条穿过居民区的一条小路，多以小的门面房为主 √ 项目情况分析 项目现状 地块沿铁塔一街部分(一期)，已完成拆迁工作，明伦街拓宽工程已经进入施工阶段；后续开发仍然存在拆迁压力。 拆迁工作基本完成 √ 项目情况分析 周边配套: 商业配套：金好来超市、小型临街商铺等。 教育配套：河南大学、河大附中、河大附属小学、育英幼儿园、北道门小学、开封市第二中学等。 金融配套：中国农业银行、中国交通银行、中国建设银行等。 医疗配套：开封市第六人民医院等。 休闲配套：铁塔公园、龙亭公园等。 交通配套：28、10等多条公交线路。 √ 项目定位研究 同致行项目定位观 THE PROJECT LOCALIZATION 上城是座什么样的城？ 高高在上还是居优越之上？ 世家仅仅只是独门大院？ 亦或可以世袭永享？ √ 项目定位研究 上城是座什么样的城？ 这里的每一片琉璃都蕴含着千年的文化传奇 这里的每一条街巷，都曾经通往无数荣耀宅府 这里的每个人，都曾经无数次梦回大宋 这里的每一个声音，都曾经令行华夏 ………… 没有一座城市象开封一样承载了千年的文化底蕴 在这个城市里居住 我们能感受到什么 当然是居锦绣之上的无上荣耀 √ 项目定位研究 √ 项目定位研究 形象定位 √ 项目定位研究 案名定位： 理念释义：“上城”因为项目所