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中国房地产市场价格制度经济分析摘要：基于有限次可重复的囚徒困境模型分析在市场需求增?的前提下地产商如何选择价格策略，结果显示：（1）如果竞争对手是机会冲动（以牙还牙）型房地产商的概率很高，那么竞争对手采取先发制人策略的时间就会很早（迟）；（2）巨大的市场需求的增?率，使得房地产商之间采取合作策略的概率增加；（3）在需求高增?率的市场中，机会冲动型的地产商将无法获得进化利润；（4）如果信息成本或探测成本足够大，那么机会冲动型的地产商就无法获得理性的进化利润；（5）随着时间变量的增加，机会冲动型地产商的进化利润将会减少。 关键词：需求增?；囚徒困境；价格策略 中图分类号：F014.31 文献标识码：A 文章编号：1003-3890（2011）09-0022-05 一、引言 中国被认为是世界上经济发展最快的国家之一，居民对各种商品基本上都有着巨大需求，中国许多商品与服务市场需求的增?率较高。巨大的市场需求吸引了世界各国的厂商，厂商之间为了出售货物而进行激烈的竞争。厂商经常在市场需求增?的背景下进行价格战，以获取较高的市场份额。随着中国经济的增?、居民收入水平的提高，中国房地产市场需求以极快的速度增?，万科与中海地产被认为是中国房地产市场最有影响的两个地产商，2007年万科的品牌价值为91.78亿元，中海地产的品牌价值为86.23亿元，分居中国房地产市场品牌价值的第一、第二位[1]。作为中国房地产市场的领导者，万科与中海地产都采用了低价格策略以获取较高的市场份额。2007年末，万科率先降价促销。 当万科采用了低价竞争策略时，中海地产的价格策略是不确定的。如果中海地产也采用降价竞争策略，那么两家厂商将进行一场价格战，各自的利润都会减少，一直到价格等于他们的成本，他们都将陷入囚徒困境。因此可以采用有限次重复的囚徒困境模型讨论在一个需求增?的市场环境下，中海地产在面对万科降价竞争时应该采用的应对策略。 Lambertini与Rossini 用囚徒困境模型分析了质量竞争与数量竞争下的投资问题，他们发现无论是质量竞争还是数量竞争，产品的研发都能增加囚徒困境的局中人的选择[2]。Axelrcd指出通过假设囚徒困境中的一方是“以牙还牙”型的局中人，困境中合作行为是能够出现的[3]。Fudenberg and Tirole指出囚徒困境中以牙还牙的均衡并不是上策均衡策略[4]。在重复的囚徒困境模型中，人们已经证明合作行为是可行的。囚徒困境中的合作行为是“互惠的”。Axelrod指出如果只能从以牙还牙策略与“一直背叛”策略中选择一个，那么以牙还牙是最有利的策略[5]。Feinberg，R.M. and Husted， T.A.用实验数据支持了Axelrod的关于以牙还牙策略是最优策略的观点[6]。Dobson与 Donald Sinclair证明了厂商通过使用以牙还牙策略能够降低价格战发生的频率[7]。 Weimann与Isaac等指出从局中人使用策略特征视角分析，认为至少存在三种类型的局中人：合作型、免费乘车型与弱免费乘车型[8-9]。Andreoni与Miller指出许多局中人并不能简单地归于某种类型，而是多种类型的混合[10]。Roth，Rapoport， Chammach，Cooper等分别用实验支持了上述关于局中人类型的观点[11-13]。从心理学的观点而言，由于人们的价值观念不同，必然存在不同的局中人，通过观察可以将人分为：竞争型、个人主义型、合作型、利他型或攻击型几种。一般说来，如果某种行为受到奖励，那么该行为出现的频率就会上升，如果某种行为受到惩罚，那么该行为出现的频率就会下降。Mueller从心理学的视角解释了囚徒困境模型中合作行为发生的背景[14]。 进化的囚徒困境模型经常被用来分析在不同背景下机械策略与理性策略的相互作用。Hirshleifer，Maynard Smith分别指出进化的囚徒困境模型中机械策略的假设与真实世界相矛盾。Kreps假设在一个有限重复的囚徒困境中的两个局中人都是纯粹理性的，但每一个局中人都不知道另外一个局中人的类型，每一个局中人会假设其竞争对手在一定的概率上是以牙还牙型的，得出在囚徒困境的开始一段时期每个局中人都使用合作策略，理性的局中人终于发现通过改变策略，他的处境会变得更好，所以在游戏结束之前，两个局中人都会选择背叛策略[15]。Kreps等的发现意味着只要持续的时间足够?，以牙还牙型的局中人将会获得成功。Conlinsk在其模型中讨论了“最优化的成本（costly optimizers）”与“廉价的模仿（“cheap imitators）”问题[16]，Guttman通过概率的方式将Kreps模型中局中人类型的外生变量内生化，这能够解释有限次重复的囚徒困境