城市综合体现状及发展及案例解析(世联).pdf

蓬勃发展，问题频现 ——城市综合体现状与发展及案例解析 中国房地产市场服务的第一选择 摘 要 1. 包括已知正在规划的成都市的城市综合体共有115个，总体量达到了6000万平米，成都市综合体数量已排 在全球第三位。大部分的区域中心城市综合体均存在前期调研不足、区域发展不均衡、超前城市发展、拆 零销售、定位过高、招商困难等等方面的问题。 2. 摒弃住宅的开发思想，采用全生命周期的思想开发运营城市综合体。项目选址不仅是关注“地段、地段、 还是地段”，还应坚持“客户、客户、还是客户” 。这需要掌握四个原则“最短时间原则、区位易达性原则、 聚集原则、接近购买力原则” 。 3. 必须根据可能的功能组合确定完善的调研内容和流程。重点应该是对区域零售业结构、消费者、竞争对手 的深入调研。基于调研进行准确的市场定位，消费者定位是核心，项目的战略目标应该是项目长期持续经 营和增值。项目差异化定位的核心是功能及经营上的差异化，而非简单的外立面的差异化。 4. 业态的组合模式有三种：以超市为主的规模相对小的社区型的购物中心的组合模式、以大型主力店为主的 模式，第三种是由多个主题馆组成，没有主力店的模式。业态组合的核心思想包括保证主力店的条件下， 将租金贡献度高的业态安排在更好的位置；人流贡献度和租金贡献度相结合，不可偏废；招商时最好引进 20%至40% 的新品牌，实现有效的差异化。 5. 招商应坚持统一招商，统一管理的原则。招商的五大核心要诀包括：1、进行商家调研时既开始进行预招 商；2、准确的前期规划是成功招商的基础，3、项目招商最好由专业机构全程操作，4 、品牌资本、品牌 同盟是成功招商的保证；5、成功招商的关键在于成功的沟通。有效的五大招商策略包括：运用租金抽成 策、签定知名主题商店、完整的行销推广计划、顾客导向的商品架构、拥有专业团队指导行销策略。 6. 大型城市综合体地产项目开发提倡专业团队，统一管理分散经营。在三年的培养期内做到收支平衡。根据 经营商家销售贡献度、租金贡献度、管理配合度以及品牌等级形象度，四个指标进行综合评议，实行奖励 和汰换机制。 中国房地产市场服务的第一选择 2 引 言 每个人在城市综合体的概念上都有不同的理解，即便是成都市政府关 于综合体的规范对其概念的解释也不是很清晰。这导致每个人对于综合体 的认识有不同的理解，特别是在综合体的数量及总的供应量上。 媒体上常说成都的综合体供应量上非常大，但其仅仅是在说数量及供 应量上。我们应该看到更本质的问题。如果其中的住宅占了绝大多数的比 例，其面对的问题就较小，或比较简单，因为住宅的销售困难小得多。成 都综合体根本的问题主要表现在综合体中的商业、写字楼及高档公寓等方 面。由于这些物业除了可能面对销售的问题，还将面临招商及经营等方面 的问题，这就使其将面临复杂且大得多的问题。 本专题研究报告的核心是分析综合体所存在的典型问题，以及提 出一些新的观念，或开发经营的建议。大部分的建议都是一些成功营运的 综合体的经验之谈。希望能对业内起到一些借鉴和帮助的作用。 中国房地产市场服务的第一选择 3 目 录 1 成都城市综合体现状 2 城市综合体存在的主要问题 3 城市综合体发展建议 4 综合体成功案例介绍 中国房地产市场服务的第一选择 4 一、城市综合体现状 “谁拥有城市综合体，谁就拥有城市的未来！”已成为众多开发商的共识， 成都楼市已经进入综合体之争的新时代。 据统