南京翠岛商业建议报告23页.doc

PAGE PAGE 23 翠 岛 花 城 商 业 建 议 报 告 一、翠岛区域现状描述 该商铺位于翠岛小区的南门，位于宁南大道上。目前周边生活小区有郁金香花苑和花神美境。 郁金香花苑 总户数：1248户；基本都入住 会所：华联超市（200㎡）、熟食店、餐厅、杂货店、医疗卫生站 其余：熟食店、理发店、影碟店、足疗、房产家政中介 路边菜场：品种少、价格贵、“脏、乱、差” 花神美境 总户数：750户；入住率40% 会所：幼儿园、超市（招商中） 郁金香花苑的居民不是翠岛商铺的目标消费客群 郁金香花苑的居民以宁南拆迁户和部分宁南低收入人群为主：整体消费水平低；距翠岛路程较远；小区生活配套基本成熟，所以该小区居民不是翠岛商铺的目标消费客群。 花神美境的居民不是翠岛商铺的主力消费群 花神美境的居民以年轻人为主，具备一定的消费能力，是有前往翠岛消费的可能。但随着花神美境小区内部商业的发展、成熟，该小区居民并不是翠岛商铺的主力消费群。 翠岛的商业应立足于小区本身的业主 翠岛周边并无大型的商业和办公场所，再结合以上两点说明，目前翠岛的商业应该是面向小区、服务小区的。 二、商铺物业形态简介 总建面积：3777.84㎡（一楼2467.82㎡、二楼1310.02㎡） 楼层：二层 一楼A区170㎡，规划经营快餐、药店和洗衣店；B区180㎡，规划经营苏果超市；C区268㎡，规划为银行。另有一700㎡的大型超市（浙商）正在商谈中。（附图） 二楼现为雨花城镇的翠岛花城项目部办公所在地，要到2007年底才可对外招商。 三、翠岛社区商业业态归纳 1、业主对翠岛社区商业业态的需求 我们对翠岛的部分位业主就翠岛生活配套的问题进行了访谈，同时也有10位业主在网上对此问题提出了自己的看法，详情请见下表：  从上图可以看出，超市（24%）、洗衣店（13%）、饭店（10%）的业主需求是最大的，菜场、银行、邮局也有一定的需求量，其余业态各有需求。 2、新兴社区商业的业态分布 社区商业应该以“便民、利民、为民”为出发点，坚持“以人为本、服务社会”的原则。 这样社区商业的基本功能应该涵盖以下内容：日常性购物、日常性餐饮、日常性服务、日常性娱乐等，如餐饮、购物、维修、美容美发、图书音像、洗衣、数码彩扩、裁剪、家政服务、再生资源回收等等。 如新加坡的社区商业就必备12种业态：菜场、银行、邮政、卫生所、洗衣店、理发店、快餐店、超市、书店、修理中心、公共厕所、社区活动中心等。 3、南京楼盘社区商业个案分析 【东恒·阳光嘉园】 业态 面积（㎡） 业态 面积（㎡） 业态 面积（㎡） 苏果便利 250 房产经纪 88 药房 66 洗衣店 66 婴幼儿用品 66 肉食店 55 饭店 55 理发 55 蛋糕店 50 烟酒店 44 影碟店 33 竹炭器具 11 【万达·江南明珠】 业态 面积（㎡） 业态 面积（㎡） 业态 面积（㎡） 苏果便利 200 饭店 80 咖啡店 50 理发 40 洗衣店 40 影碟店 25 婴幼儿用品 25 —— —— —— —— 4、总结 通过以上三点的描述，再加上我们对其它社区商业业态的调研，现对翠岛商业业态归纳如下： 超市 银行 邮局 饭店 美容美发 洗衣店 书店 菜场 诊所 影碟店 婴幼儿用品 房产经纪 药房 茶社 家装 烟酒店 宠物服务 家政服务 花店 糕饼店 移动、联通 足疗保健 推拿按摩 健身中心 电器维修 办公文具 汽车饰品 水果超市 照相、彩扩 卤菜店 超市：如超市扩大，可加入净菜、水果、熟食  四、对商业业态的筛选 1、开发商的规划要求 筛去传统的饭店、菜场 开发商出于对翠岛小区整体环境的考虑，不希望引进噪音较大、油烟污染、影响环境的大型餐饮业态。 我们建议饭店可引进结合茶社性质的茶餐厅，既没有较大的油烟，又提供给业主就餐和休闲会客的场所。 传统菜场有“脏、乱、差”的缺点，我们建议可采取“农改超”的方式，将净菜、熟食、水果等扩入超市，既弥补了传统菜场的缺点，又满足了业主的生活需求。 规避药店、洗衣店、快餐店的引入，导致资源的重复建设 翠岛目前已经引入了药店、洗衣店、快餐店，开发商可能处于避免重复招商的考虑，对这三种业态的引入会有所选择。 筛去宠物服务 由于商铺将引进药店、快餐、超市等对卫生要求比较严格的业态，所以，宠物服务就不太适合在此经营。 2、商家意愿 加大对房产经纪、家装等商家的招商力度 由于翠岛目前入住率不高，且交通状况不佳（玉兰路尚未开通），地处宁南的最南端，区位优势不明显，一些服务于翠岛，兼带辐射宁南的商家在招商上可能会有所阻力，如房产经纪、家装等。 我们建议可组织固定场所，采取分割摊位的方式，集中家装公司在此经营。 3、筛选后的业态总结： 邮局 书店 诊所 影碟店 婴幼儿用品 家装 茶餐厅 家政服务 美容美发 房产经纪 花