物业公司早期(前期)介入培训资料.ppt

规划设计需要注意的问题  物业管理用房的配备（如办公室、调度室、值班室、控制中心仓库等） 垃圾处理。每层楼、每幢房都应考虑配备收集垃圾的相应位置及设施。 住宅底层可作为物业管理用房 规划设计需要注意的问题  其他功能。防火、防盗、访客等系统，购物活动场所、绿化道路、围墙护栏等环境，邮政、交通、通讯等功能。 信报箱 活动场地 绿色的围墙护栏 规划设计需要注意的问题  以人为本的活动休闲区域 。 绿地上的活动场所 底层架空可作为活动场所 楼间的活动场所 规划设计需要注意的问题  ④安全性 有条件小区、大厦尽量设计成“封闭型”以利治安管理 规划设计需要注意的问题  利用智能化监控系统做到人防、机防相结合，减少损失。 规划设计需要注意的问题  装修材料除了美观、耐用性外，要注意禁用“有毒、有辐射性”材料。 道路要人车分流 。 人车分流，行人有自己的道路系统 规划设计需要注意的问题  ⑤节能性 注意各种节能材料的运用 公共区域照明尽量采用节能灯，开关组合设计配备尽量细划，不要一个开关控制一片灯，应按功能、节能配备开关（比如按照不同时间段，分别用开关控制路灯） 五、对施工的介入 物业管理企业在施工阶段参与主要是确保工程施工质量。1、指导施工单位把好质量关物业管理企业对楼宇使用中常出现的各种工程质量问题有较多了解，如卫生间、厨房间的漏水问题及其成因；水电管线如何走向才有利于安全和便于管理；什么样的墙体会渗水等等。 对施工的介入 2、掌握新物业的全部情况施工单位完成施工任务，建好住宅小区，办完移交手续后，他们不再有责任承担该建筑的使用问题（一年使用期除外）。在以后使用过程中，只有业主和物业管理公司来应付各种可能出现问题。因此物业管理只有参与工程的建设，才可能对每一幅物业的内部结构、管线布置、房间大小等做到了如指掌。这对物业管理开展奠定良好的基础。 对施工的介入 六、把好工程质量验收关 房屋工程质量问题对物业管理产生不良影响将是相当长久化给管理带来的障碍是巨大的，所以物业管理公司进行工程验收时，必须细致入微。 把好工程质量验收关 1、组织验收小组由物业管理企业部门牵头、组织机电安装维修工程部和管理处的有关人员组成验收小组。并做好验收准备。比如：主动与开发商的地盘和承建单位联系，协商楼宇交接日期与地盘、施工单位双方制定验收方案，统一验收标准准备竣工验收的表格资料房屋接管验收表机电设备按盘验收表 等等  把好工程质量验收关 2、竣工验收内容通常竣工验收分为四次隐蔽工程验收——被其他工序施工所隐蔽的分部分项工程。分期验收——是指分期进行的工程项目或个别单位工程，达到使用条件，需要提前动用时所进行的验收。单项工程验收——是指工程项目的某个单项工程已按设计要求施工完毕，具备使用条件，能满足投产要求时，施工单位向建设单位发出交工通知，而进行的验收。全部工程验收——整个建设项目按设计要求全部落成并达到竣工验收标准时，即可进行全部工程验收。  把好工程质量验收关 七、早期介入的风险 1、项目接管时风险。物业管理在早期介入时，房地产项目还处于可行性研究阶段，此时物业建设单位根本无法对早期介入的物业管理企业进行公开招标。有的物业管理企业还没确定取得项目接管权的时候，就投入了较多的人力、物力和财力。但因为种种原因，最终未被建设单位选聘，物业管理企业不仅蒙受人、财、物的损失，企业的品牌形象也受到了损害。 早期介入的风险 2、专业服务咨询时风险。早期介入涉及面广、时间长、技术性强、难度高，当物业管理企业不具备足够的具有相当专业技术能力和物业管理操作经验的人员全过程参与时，难以发现在项目规划设计和施工等方面存在的隐患和问题，其提供的专业咨询意见和建议也可能出现不足和偏差。 早期介入的风险 3、此外，如果不能与建设、施工和监理单位有良好的沟通和配合，早期介入提出的合理化建议将得不到重视和采纳。 早期介入的风险 八、早期介入的配合沟通 物业管理公司的前期介入工作能否顺利进行，关键在于与开发商的配合。物业管理公司应依据和开发商签订的物业服务合同，主动参与、积极配合。要将过去管理和服务中的经验和教训告知相关人员，要以前瞻性和预见性去感知可能会发生的问题，积极主动地采取措施，将问题处理在萌芽状态。重大问题一定要书面函告开发商，方能引起其重视，同时也能规避物业管理责任。 早期介入的配合沟通 早期介入的配合沟通 开发商能否采纳物业管理公司的建议一般取决于以下几方面： 1、 是会不会增加其成本； 2、 是难度大不大； 3、 是对设计风格和外立面的影响； 4、 是对其房屋销售有无好处。 基于各方面的因素考虑，开发商不会对物业管理公司的建议全面采纳，但是协调得