物业管理法律基础知识及实务运用资料.ppt

住改商，必须征得全体利害关系业主同意 贾大爷作为利害关系人有权要求林某承担排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等民事责任。 物业公司 林某 贾大爷 对物业管理区域内违反有关治安、环保、装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时报告。物业公司无权同意业主住改商的行为。 业主行使专有部分所有权权利的同时受到相邻权以及法律法规强行规定的限制，必须按照本来的用途和目的使用房屋，并不得侵犯其他业主的合法权益，不得妨害物业企业的正常管理。 建筑物区分所有权-案例（一） 3 某小区业主林女士从2010年3月1日起未缴纳物业管理费。物业公司将其起诉至人民法院，审理中林女士提出： 理由1：房地产开发公司与物业公司签订的管理委托合同已于2008年8月1日到期，所以原告无权要求自己交纳2008年8月1日以后的物业管理费。 理由2：自己曾经在入住期间，楼上装修导致房屋漏水，物业公司没有尽到协调处理的义务，对自己的诉求不予理会，因此有理由不缴纳物业服务费。 理由3，其房屋已经于2013年1月出租，物业服务费应当由其房屋的租客支付。 基于上述三个理由，要求法院驳回物业公司的诉求。 建筑物区分所有权-案例（二） 3 林女士的三大理由能够得到法院的支持？ 为什么？ 假设林女士入住期间发生了入室盗窃，她能否以此为由不交管理费？ 空置房收取服务费的依据是什么？ 建筑物区分所有权-案例（二） 3 ◆《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1、6、7条　 第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会 与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束 力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条 物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受 或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳 物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 理由1 前期物业服务合同终止后，物业公司仍提供物业服务的，业主应支付物业服务费； 理由2 非房屋公共部位的楼上楼下漏水，在保修期届满后，物业服务企业按照法律规定和合同约定应当负有协调处理的义务； 理由3 业主将房屋进行出租的，物业服务费由谁缴纳可由其双方协商，约定由承租人缴纳的，业主承担连带责任。 建筑物区分所有权-案例（二） 3 理由1 受 理 如实登记 真诚接待 判 定 判定保修期内外 漏水原因的确认 修复责任的判定 处 理 公共部位漏水的按照维修流程处理； 属于业主自身原因导致的（装修、改造等），要尽到协调处理的义务，并切记在过程中通过书面记录、电话录音等方式保存证据（重要）。 楼上楼下漏水的协调处理流程 建筑物区分所有权-案例（二） 3 民法通则第135条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。即民法通则或其他民事法律规范没有特别规定的，均适用2年的一般诉讼时效期间。 一般诉讼时效 民法通则第136条规定，“身体受到伤害要求赔偿的”、“出售质量不合格的商品未声明的”、“延付或者拒付租金的”以及“寄存财物被丢失或者损毁的”四种情形，诉讼时效期间为1年。 短期诉讼时效 诉讼时效是指：民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，权利人将失去胜诉权利。在法律规定的诉讼时效期间内，权利人提出请求的，人民法院可强制义务人履行所承担的义务。而在法定的诉讼时效期间届满之后，权利人行使请求权的，人民法院就不再予以保护。诉讼时效自权利人知道或应当知道权益被侵害之日起算。 民事诉讼时效-概念 4 物业服务费的追缴适用于哪种诉讼时效？ 诉讼时效的中断是指在诉讼时效期间进行中，因发生一定的法定事由，致使已经经过的时效期间统归无效，待时效中断的事由消除后，诉讼时效期间重新起算。 权利人的请求 01 义务人的同意 02 申请仲裁、支付令等 03 提起诉讼 04 诉讼时效中断的实务应用 4 概念 中断事由 2016.1.1 2012.1.5 新的诉讼时效到期之日 物业服务费缴交的最后期限日期 快