广州佛山大盘市调报告.pptVIP

目前有很多客户已经在广佛及珠三角地区投资炒房，但以投资城市中心的中高端产品为主，而作为珠三角房市消费主力军的深圳客户，目前更偏向于在惠州和东莞投资。 广佛客户购置郊区高端物业的主要目的是度假型自住、投资。看好广佛一体化带来的升值潜力，尤其是佛山的房市。 广佛城市中心的物业高企的价格，更凸现了郊区大盘物业的性价比，也因此吸引了大量的客户。 现状客户特征 广佛大盘的目标客户 主要客户群 重点客户群 核心客户群 珠三角投资保值客户 泛广佛城市度假客户 广佛区域内类第一居所客户 佛山客户对于郊野大盘市场的认知 客户关注的大盘极其产品细节要素 珠三角客户对广佛区域大盘的认可度 大盘客户置业特征分析 总结：不同类型客户对于广佛区域大盘的认知、预期与 物业类型接受度。 投资客户 认知：认为郊区大盘资源和景观条件优、价格相对较低；但认为区位与交通条件可能会影响增值；（尤其是深圳客户） 预期：客户认为广佛一体化将带动广佛大盘的升值。 物业类型接受度：独栋和联排都可以考虑，倾向于联排和低总价的独栋。 自住客户 认知：高端居住对于区位和交通情况不敏感；认为郊区大盘在拥有好的生活环境的同时，也不会给自己带来太多的不便。 预期：认为郊区大盘的低密度产品将是以后的主流富人生活圈， 希望丰富公共配套，营造大生活圈。 物业类型接受度：独栋，中等或者大面积的别墅 度假客户 认知：郊区大盘离城市有段距离，加上比较好的景观资源，低廉的价格，非常适合度假。 预期：度假客户对于大盘的配套功能要求比较高，因此对大盘的形象档次和配套的预期较高 物业类型接受度：更倾向于联排别墅 大盘客户置业特征分析 目录 广佛区域大盘市场现状 广佛区域大盘客户分析 广佛区域大盘产品分析 广佛区域开发模式分析 价值标准的转换： 比如从产品到环境， 从环境到社区、 从社区到生活体验， 从生活体验到形成区域价值等 大盘产品特征 美林湖广告 1 天湖峰境广告 组团的丰富性 大盘要体现组团价值， 组团要有主题，有变化和品种转变，支持不断提升的价位。 大盘产品特征 2 1 2 3 1 2 3 广州-花都-山前大道 碧桂园假日半岛分组团 情况： 纯独立别墅的“翠林水岸”区 以超豪别墅和独立别墅为主的“湖光翠色”区 以联排别墅和洋房为主的“半岛花园”区 案例：碧桂园假日半岛 组团的丰富性 天湖峰境分组团情况： 天湖峰境分分明泉岛、蝶湖湾、邀云峰、御景台四大组团。前两个组团已售罄。 祈福南湾半岛分组团情况： 1、祈福南湾半岛金色摩纳哥组团分布情况，产品以联排和洋房为主 2、祈福南湾半岛一期屋宇位置，产品以独栋和联排为主，另外含一个五星级酒店。 2 2 1 1 大盘产品特征 3 建筑风格以欧式为主 客户：对于建筑风格，更关注的是其品质感，而不是某种风格。但是，相对来说，还是有更多的客户偏爱欧式风格 现象：目前大部分的楼盘都是欧式风格的建筑，可以说，这是别墅大盘比较保守和传统的一种风格。 　　　　　 恒大·御景半岛 美林湖 丽日天鹅湖 产品：建筑风格 意大利风格建筑给人以两个层面的联想，一是阳光、水岸、绿色的外部环境；二是尊贵和舒适的生活状态。 意大利 地中海式风格 ——优点 整体建筑风格大气、尊贵； 风格明快，令人贴近自然、阳光； 融入现代设计元素； 品质感易于打造。 ——缺点 建筑风格符号不够鲜明，纯粹感不易实现。 代表楼盘：五溪御龙湾 五溪御龙湾项目处在一个湖湾的位置，大部分的别墅都临湖而建，而有一部分则是建在半山腰上，能够望湖，这样优越的地理条件给项目塑造意大利风格创造了很好的条件。 Architecture 其他楼盘：天晟海琴湾 产品：建筑风格 美国加州风格建筑给人的感觉是大气、开阔，很大的花园，非常大气的室内设计 美国加州 风格 代表楼盘：美林湖 · 国际社区 项目产品以南加州原产地建筑风格设计，独立别墅、联排别墅，前后双花园设计，低密度、通透式的前院大大拉宽楼距。配合坡地建筑规划，单元景观开阳。细部处理强调古朴，师法自然。 Architecture 矮墙 矮树 木篱 天湖峰境 溢盈湖畔 丽日天鹅湖 美林湖 天湖峰境——矮墙+木栏 丽日天鹅湖—木栏 美林湖——矮墙+矮树 矮墙有更强的领地感。 木栏更有庄园氛围和更好的视野开放感。 矮树的视觉效果较好但是维护较为困难。 产品：园林设计 矮墙 木篱 Fencing 广佛大盘别墅产品研究：独栋别墅价格运行箱体在15000-30000元/㎡，均价在16000-23000元/㎡，价格需要在强势景观资源的支撑下，才能发挥独栋尊贵性，树立价格标杆； 典型项目 标杆独栋/主力面积段/价格 普通独栋-面积段/价格 南海碧桂园 半山别墅/400-500㎡/15000元-20000元/㎡ 300 ㎡