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? 2001 Bexcel Management Consultants All rights reserved. March 28, 2000 总参第六十研究所 ? 2001 Bexcel Management Consultants All rights reserved. 住房按揭中介市场总结 住房按揭市场规模巨大、并将在今后3－5年内保持一定的增长速度 较高的利差和低坏帐损失率使住房按揭的利润可观 目前住房按揭以一手房为主，但二手房业务增长迅速 金融中介在一手房按揭中的可为空间不大，而在二手房按揭中有进一步拓展的机会 金融中介在二手房按揭市场的成功因素为：风险控制能力、客户细分和产品创新能力、专业化和低成本的运营 二手房按揭市场规模相对较小，但增长迅速 与其它发达国家和地区相比，中国的住房按揭还有很大的发展空间 家庭平均按揭余额 单位：美元 超过4成的客户希望在5天内完成按揭手续。但是，他们却不愿为此付出太多额外的费用 同样，大多数客户也不愿为提高贷款金额支付太多的费用 * Footnote Source: Sources Unit of measure CONFIDENTIAL This report is solely for the use of client personnel. No part of it may be circulated, quoted, or reproduced for distribution outside the client organization without prior written approval from McKinsey Company. This material was used by McKinsey Company during an oral presentation; it is not a complete record of the discussion. Document Date 巨大的市场规模、高利润和低风险使银行纷纷进入该市场，导致市场竞争日趋激烈 四大国有银行依然占据市场的主导地位，但其它银行已经开始大力开拓住房按揭市场 由于法规方面的限制，市场上基本上是同质化的产品 银行住房按揭目前以一手房为主，但在上海、广州等地，二手房按揭市场已经启动并表现出强劲的增长态势 银行 金融中介 金融中介在一手房按揭中的可为空间不大：开发商模式占主导地位；银行与开发商有利益关联，往往放宽对一手房按揭风险的控制；手续相对简单，金融中介增值空间不大 在二手房按揭中金融中介有进一步拓展的空间 二手房按揭中介市场门槛较低，众多竞争者的争相进入导致竞争激烈。 金融中介在二手房按揭市场的成功因素为：风险控制能力、客户细分和产品创新能力、专业化和低成本的运营 金融中介在一手房按揭中的可为空间不大，而在二手房按揭中有进一步拓展的机会 市场规模 佣金比例 收入总额 增长速度 竞争状况 法规条件 有利 一般 不利 200亿 假设2002年二手房按揭放款总额为200亿 只记评估费、手续费和律师费 1.8％ 3.6亿 市场规模×佣金比例 CAGR:30%-50% 增长驱动因素：住房梯级改善的观念；住房更换频率的 增加；相关法规的放开 资料来源：远卓分析 竞争者日益增加，同时受到来自房产中介的强大压力 金融中介可以通过向银行渗透、加强市场营销等方式缓解压力 一般 相关法规日益放开，促进了二手房市场的活跃 银行方面的法规放松，使金融中介与银行更紧密的合作成为可能 有利 资料来源： China Information Bank，远卓分析 资料来源：中国财政年鉴、中国银行卡中心、中国房地产年鉴、中国统计年鉴 个人住房按揭余额 单位：亿元 1997 1998 1999 2000 2001 2002年9月 CAGR: 85% 个人住房按揭业务在过去5-6年中 快速增长，到2002年9月底个人 住房按揭余额已经达到7423亿， 占商业银行所有贷款余额的7.6％ 个人住房按揭在过去5-6中经历了快速增长，已经形成了较大的市场规模 美国 香港 台湾 中国大城市* * 上海，北京和珠三角 与其它发达国家和地区相比， 中国大城市的住房按揭余额 还非常低，而中国其它地区 的差距更大 中国住房按揭还有很大发展 空间 资料来源：国研网，远卓分析 资料来源：中国财政年鉴、中国房地产年鉴、中国统计年鉴 中国住房按揭市场快速增长驱动因素 国家宏观经济的稳定发展和城市居民家庭收入 的持续增长 人们增加住房面积的需求 利率的调低促进了购房等消费 福利分房的取消促进了对按揭的需求 购房税费的调低 住房观念的更新，住房更换频率加大 人们