阿里山宾馆案 - 国立中央大学.doc

民間機構參與興建暨營運-阿里山賓館案 謝雅欣 廖家禎 國立中央大學營建管理研究所 案例概述 1.1前言 阿里山森林遊樂區內旅館計有十五家，多為一般旅館，可容納總住宿人數約一千五百人，阿里賓館為區內最具規模之住宿設施，森林遊樂區之平均遊客數約兩千人，至星期假日、連續假日或花季期間平均日遊客達數萬人以上，尖峰期現有住宿設施無法滿足遊客需求，且規模、等級及服務品質亦有待改善。因此，除改善現有住宿設施之服務品質外，林務局規劃於森林遊樂區內興建國際觀光旅館及一般觀光旅館，以提升住宿設施之服務等級。 1.2興建沿革 阿里山賓館二層樓木造建築最早稱「阿里山俱樂部」，為日本人開發阿里山森林時，在伐木事業中心沼平所建造的重要建築物之ㄧ。阿里山俱樂部原屬於殖產局阿里山作業所，日據時期俱樂部設立的主要用途，在於提供來訪貴賓或洽公員工住宿休息娛樂的場所。戰後，成立阿里山林場，是時阿里山賓館名爲阿里山招待所，做為林務局員工洽公住宿之用，後因林業經營轉型，配合觀光發展，提供遊客住宿，並於六十年間興建六層樓RC建築部份。 阿里山賓館兩層樓木造建築經過多次的使用變遷，且為因應使用上的不同需求曾經整修，所以建築物本身具有多種時代之建築特色，惟兩層樓木造建部分，其建築構造行式仍人保有日據時代特色。 1.3規劃基本內容 1.3.1民間參與之緣由及法令依據 阿里山賓館於八十七年起，即委由民間單位朝麗旅館經營管理顧問有限公司，其契約期限至九十二年十二月三十一日止，該公司基於阿里山森林遊樂區旅館服務水準極待提升，依據「促進民間參與公共建設法」第四十六條之規定，於九十一年八月自行規劃以促參法第八條第一項第一款及第四款，向林務局提出申請興建暨營運阿里山賓館之構想。林務局經取得農業設施主辦機關行政院農委會授權後，依促參法及「主辦機關審核民間自行規劃申請參與公共建設案件注意事項」等相關規定，辦理後續審查事宜。 1.3.2 基地面積 位阿里山森林遊樂區之遊樂設施區面積1.669951公頃，土地編訂為風景區遊憩用地。 1.3.3規劃內容 利用阿里山賓館之現有設施及周邊用地，將賓館原僅有五十三間之客房，改善擴建為觀光級以上旅館一百五十間客房，並增設附屬設施(如會議室、三溫暖、宴會廳、健身房、咖啡廳、販賣店等)，提升服務品質。 1.4契約重要內容 1.4.1許可期間 自民國九十三年一月ㄧ日起算至一百二十四年十二月三十一日止，為期三十二年，經營績效良好，可續約ㄧ次十年。 1.4.2興建及營運範圍 1. 土地面積1.669951公頃，已設定地上權方式，交付民間機構興建及營運。 2. 投資興建及營運範圍 (1)投資興建分為阿里山賓館現有設施整建及新建設施等二階段。 (2)營運範圍 a.阿里山賓館(含現有設施及新建設施)之營運。 b.附屬事業之經營管理。 c.前述兩項資產之維修、保養、更新及增置。 d.其他核定事項。 1.4.3政府主要承諾及協助事項 1. 對於契約之未盡事宜，願基於兼顧雙方權益之立場，共謀解決方法，以促使本計劃之圓滿成功。 2. 依契約約定將基地依現狀點交於使用。 3. 協助取得相關證照。 4. 協助申請金融機構或特種基金提供之中長期貸款。 5. 協助辦理租租優惠。 1.4.4民間之主要承諾事項 1. 最低投資金額為新台幣三億元整 2. 回饋計畫 (1)提供本計劃百分之三十之工作機會予設籍嘉義當地人士。 (2)每年提供不低於新台幣三十萬元之經費，作為社區發展及地方建設回饋金。 (3)每年提供總金額不低於新台幣十萬元之獎學金及清寒補助。 1.4.5權利金及土地租金 1. 開發權利金新台幣壹仟萬元。 2. 營運權利金每年應繳納營業淨收百分之七點七七，但如每年實際營業收入不及預估營業淨收入之百分之七十時，以預估之營業淨收入百分之七十為基準，計收當年營運權利金。如因不可抗力因素而非經營不當造成乙方當年之營業收入銳減或對營運造成重大不利之影響時，營運權利金之計收依不可抗力及除外情事之規定辦理。 風險分析 民間參與公共建設計畫參與主體眾多，包括政府、民間投資者、融資機構及承包商等，其所涉及的權利義務關係複雜，為使計畫能圓滿推動，如何預估及合理分配風險即為重要關鏈。 風險因素及可能影響 本案標的為阿里山賓館之委外建設營運，係將原老舊阿里山賓館整建及興建，以應國人休閒旅遊之需要及提升服務品質，故依本案之特性將本計畫可能遭遇之風險因素分析如下： （一）一般性風險 1.財務風險：包含融資協議不履行特許公司破產等風險。但由於阿里山案投資金額僅三億多，特許廠商朝麗旅館經營管理顧問有限公司的資本額為一億，在財務上的風險相較其他重大的民間參與公共建設工程為小。 2.金融風險：包含匯率風險、通貨膨脹、利率風險等風險。 3.政策風險：包含計畫或政策變更、補助終止、預算審議遲延、法令變更、稅