轨道交通物业开发用地获取方式研究 - 中国交通转型与创新知识平台 .pdf

物业 发 开 轨道交通物业开发用地获取方式研究 ■　杨建华 摘 要：论述深圳轨道交通建设及物业开发的基本情况及深圳轨道交通建设的投融资体制；从“招 标、拍卖、挂牌”出让方式、协议出让方式和授权经营（整备）方式等方面阐述深圳轨道交通物业开 发用地获取方式；从使用权获取障碍及地表、地下、地上使用权分设论述轨道交通物业开发的法律与 技术基础。以深圳地铁为研究对象，结合具体案例，对轨道交通投融资改革与土地获取方式进行研 究，对探索与实践进行总结，创新管理机制，提出有效策略与实施方案，研究成果具有借鉴意义。 关键词：轨道交通；物业开发用地；获取方式；投融资体制；地铁建设 中图分类号：U239；F532 文献标识码：A 文章编号：1672-061X（2016）04-0091-05 0 引言 1 深圳轨道交通建设及物业开发基本情况 改革开放以来，我国经济建设快速发展，城市化率逐 深圳是我国较早进行地铁建设的城市，截至2014年 年提高，城市交通需求迅猛增长，供需矛盾日趋凸显，交 底，运营里程178 km、在建线路3条。自地铁一期建设开 通问题已成为制约城市发展的瓶颈。大力发展城市公共交 始，一直探索构建适合我国国情、符合特区实际的轨道交 通系统是解决城市交通问题的必然选择。城市轨道交通是 通可持续发展模式，在地铁沿线土地开发上进行了一系列 公共交通骨干组成部分，截至2014年底，全国地铁开通 的探索性实践。2009年提出全面构建“轨道+物业”的可 城市22个，运营里程2 829 km，开通线路94条；规划建 持续发展战略，通过定向“招标、拍卖、挂牌”与土地作 设线路9 926 km ；正在建设地铁的城市14个，建设里程 价出资方式获取数块土地资源。 895 km，线路29条，规划建设线路3 610 km。土地综合 开发是轨道交通投融资体制改革的关键[1] ，目前已获批未 2 深圳轨道交通建设的投融资体制 建和正在争取报批的城市有数十个。保守估计，未来10 深圳轨道交通建设经历了一元化、二元化和多元化投 年内，用于城市轨道交通建设的总投资超过5万亿元，在 融资模式的创新变革。“政府主导、市场化运作、多元化 政府难以承担巨额投资的情况下，为解决建设资金来源需 投资、可持续发展”成为深圳市积极推进轨道交通投融资 求，相继提出构建 “轨道+物业”的发展思路。因此，根 体制改革的基本原则。 据对实际情况的探讨，总结获取轨道交通物业开发用地具 深圳地铁一期工程总投资约105亿元，采用一元化投 体化和系统化的做法，为各级城市政府、企业决策提供指 资模式，由政府负责70%投资，企业通过银行贷款等方式 导依据，为轨道交通可持续发展提供理论支持，具有示范 筹措30%投资资金，主要靠政府直接财政投入。二期工程 意义。 总投资约800亿元（不含已BOT形式特别授权香港铁路有 2016年第4期 91 物业 发 开 限公司负责的深圳轨道交通4号线），基本上采用二元 3.2 获取轨道交通物业开发用地使用权的障碍与对策 化投资模式，由政府财政负责50%的资本金，其余50% 3.2.1 障碍分析 的建设资金由企业采用债券、短融、银行贷款及BT等形