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第5章 房地产开发项目规划设计 1.掌握房地产开发项目规划设计的主要技术经济指标。 2.熟悉房地产开发项目规划设计的主要内容。 3.了解城市规划的概念、城市规划的层次、城市规划对房地产开发的管理， 房地产项目规划设计的指导思想。 5.1 城市规划与房地产开发 城市规划的基本任务 　　 国务院《关于加强城市规划工作的通知》指出：“城市规划工作的基本任务，是统筹安排城市各类用地及空间资源，综合部署各项建设，实现经济和社会的可持续发展。” 发展目标 土地利用 空间布局 建设部署 城市规划的作用 指导作用　　是城市各项土地利用和建设必须遵循的指导性文件 统领作用　　对城市发展建设与管理起统领作用 调控作用　　通过对各项建设用地和建设工程的规划审批，起到引导、制约、调节和协调的作用 优化作用　　多方案比较论证优化 能动作用　　对各项用地、建设具有引导投资、指点开发和充分利用空间资源，促进发展的能动作用 保护作用　　提高城市整体素质，完善城市的整体功能 建设用地规划管理 城市用地管理 城市土地是城市经济、社会和城市规划建设的载体和基本要素，城市土地利用是城市规划的核心内容。对城市建设用地的合理利用与管理，是实施城市规划的基础。依法进行建设用地规划管理，就是要保证城市的土地利用严格按照城市规划的科学安排，充分利用，合理使用，做到珍惜用地、合理用地、节约用地。 一．建设项目选址意见书 建设项目选址意见书，是为了把建设项目的计划管理与规划管理有机地结合起来，保证城市的各项建设项目能够符合城市规划要求，使可行性研究报告编制得科学、合理，有利于促进城市健康发展，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的法律凭证。建设项目可行性研究报告报批时；必须附有城市规划主管部门核发的建设项目选址意见书，否则就应当依法视为是不合法的。 建设项目选址意见书，主要有三部分内容：一是建设项目的基本情况，二是建设项目选址的主要依据，三是城市规划行政主管部门对建设项目选址提出的具体地址、用地范围和在此地进行建设时的具体规划要求，以及必要的调整意见等。 建设项目选址意见书申报程序 二．建设用地规划许可证 建设用地规划许可证，是建设单位或个人在向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设用地位置和范围符合城市规划要求的法律凭证。核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位或个人按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区范围内行使权属管理职能提供必要的法律依据。任何建设用地，如果没有城市规划行政主管部门核发的建设用地规划许可证，就依法视为是违法用地。 建设用地规划许可证应当包括标有建设用地具体界限的附图和明确具体规划要求的附件。附图和附件是建设用地规划许可证的配套证件，具有同等法律效力。 建设用地规划许可证案例 三．建设用地规划管理与土地管理的关系 城市建设用地规划管理与土地权属管理的对象都是土地，规划管理是权属管理的前期工作。以批准的城市规划为依据，对城市各项建设项目的布局、选址、定点进行规划管理，是城市规划行政主管部门的职能。承办建设用地的征用手续，进行土地权属管理，是土地管理部门的职责。城市规划行政主管部门核发批准文件，即建设用地规划许可证，而土地管理部门则核发权属确认性文件，即土地使用权证。 建设用地规划管理与土地管理的关系 规划管理在前，土地管理在后，具有不应逆转的前后顺序。 从建设项目的立项论证到选址定点前，主要是以城市规划为依据的用地规划管理工作，还不涉及土地权属管理工作，它是征用土地的前提，是征地之前必须具备的先决条件。只有先确定建设项目建在何处和如何安排，才有可能履行征地手续。因此，建设用地单位或个人必须先向城市规划行政主管部门申请选址定点，然后持建设用地规划许可证办理征地手续。这是城市建设的客观需要和用地管理的客观规律所决定的。 建设用地规划管理与土地管理的关系 规划管理和土地管理工作还需要相互交叉进行，这也是客观工作过程的需要。 城市规划行政主管部门在选址定点和建设用地审查过程中，需要事先征询土地管理部门的意见，避免征地时出现矛盾和不切合实际。 为保证城市规划实施，建设单位或个人领取土地使用权证前，城市规划行政主管部门必要时可对征用的土地进行规划复核和验桩。 建设单位或个人领取土地使用权证后使用土地进行建设时，还需要向城市规划行政主管部门办理建设申请，领取建设工程规划许可证后，方可施工。 建设工程规划管理 建设工程规划管理 在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施等各项建设，都必须符合城市规划，服从规划管理。对各项建设工程实施有效的规划管理，是保证城市规划顺利实施的关键和使各项建筑活动按照城市规划有秩序地进行的基本保证。因此，依法对