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涉税项目表 税种 纳税对像 计税依据 税率 纳税时间 契税 转移不动产权属 不动产的价格 3%-5% 发生不动产权属转移的当天 土地使用税 城镇土地 实际占用的土地面积 6元/平方米 国土局土地合同约定土地交付时间的次月起 营业税 销售不动产行为 销售收入减去购置原价后的余额 5% 收到预收款的当天 房产税 房产 自营：房产计税价格 出租：房产租金收入 计税价值的1.2% 租金收入的12% 房产投入使用的次月起 企业所得税 生产经营所得和其他所得 应纳税所得额 25% 按年计算，分月或分季预缴 土地增值税 转让房地产 转让房地产取得的增值额 增值额50%，税率30%。 增值额50%~100%，税率40%。 增值额100%~200%，税率50%。 增值额超200%，税率60%。 竣工前按1%预缴，竣工后清算 印花税 应纳税凭证 记载金额 购销合同0.3‰，勘查设计合同0.5‰，建筑安装0.3‰，财产租赁1‰，借款合同0.05‰，产权转移书据0.5‰， 发生起1月内 涉税业务实例 实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。 税费计算 1、前期准备阶段 契税 按土地出让金总额的4%缴纳契税。 契税=30 000×4%=1 200（万元） 2、建设施工阶段 （1）土地使用税 在取得国有土地使用权至项目竣工销售完毕期间按每年6元/平方米缴纳 土地使用税=10万平方米×6元/平方米×1.5年=90（万元） 涉税业务实例 实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。 税费计算（续上页） （2）印花税 按建筑安装合同计载金额的万分之三缴纳。 印花税=35 000万元×0.3 ‰=10.5（万元） 3、销售阶段 （1）营业税 按销售收入的5%缴纳。 营业税=100 000 ×5%=5 000（万元） （2）城市维护建设税及教育费附加 分别按营业税额的7%和3%缴纳 城建税及附加=5 000×10%=500（万元） 涉税业务实例 实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。 税费计算（续上页） （3）印花税 按销售总收入的万分之五缴纳。 印花税=100 000万元×0.5 ‰=50（万元） 4、清算阶段 （1）土地增值税 按总销售收入减除扣除项目金额后的增值额计算，扣除项目包括土地出让金、房地产开发成本、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金、加计扣除额。 扣除项目总额为90 000万元，其中： 涉税业务实例 实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并签订土地合同约定于2006年2月1日交付土地使用权。计划建设200 000平方米的住宅，该方案通过了政府部门的用地及规划审批，项目于2006年5月1日开工建设。整个项目的建筑安装成本3.5亿元，管理费用（不含各项税金）、营销费用等其他费用共0.5亿元。项目于2007年8月1日竣工，并实现销售总收入10亿元。 税费计算（续上页） 土地出让金为30 000万元。 房地产开发成本为建安成本35 000万元。 房地产开发费用为土地出让金和房地产开发成本的10%，即（30 000+35 000）×10%=6 500万元。 与转让房地产有关的税金为5 500万元，其中：营业税为5 000万元，城建税及附加为500万元。 涉税业务实例 实例 某房地产公司通过竞拍获得了位于市郊的一块土地，土地面积100 000平方米，交纳土地出让金3亿元，并