开发商未取土地手续就签订认购协议是否有效.doc

开发商未取土地手续就签订认购协议是否有效 篇一：开发商未告知土地使用权期限合同纠纷处理 开发商未告知购房人土地使用权期限的合同纠纷处理 本案争议焦点在于买受人签订认购协议后发现所购买商品房的国有土地使用权期限远低于70年，可否以此为由变更合同。实务中有两种不同意见： 第一种意见认为，我国现行法律未规定居住用地土地使用权出让的最低年限，《物权法》第149条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”故土地使用权年限不影响房屋买受人的权益。开发商未告知购房者房屋土地使用权期限的行为，不违反法律规定或合同约定，继续履行合同亦不导致双方权利义务明显失衡，故购房者不能以此为由变更合同。 第二种意见认为，商品房土地使用权期限与购房者合法权益密切相关，开发商不告知购房者商品房土地使用权期限的行为违反法定义务，影响购房者知情权和选择权的行使。购房者事后得知所购商品房的国有土地使用权的限期限远远低于70年的事实与其内心真实意愿相违背的，可根据案件事实以开发商存在欺诈或购房者对标的物有重大误解为由变更合同。 评析? 笔者赞同第二种意见，理由如下： 1、国有土地使用权的年限与商品房所有权的存续期限直接相关，是构成商品房价格的重要事实 我国立法采房地一体主义，房屋所有权的享有及行使以合法享有房屋占用土地的土地使用权为前提。我国物权法第149条规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但该法未规定自动续期时是否缴纳土地出让金。根据城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第40条、 第41条的规定，土地使用权期满时，土地使用者可申请续期，但应重新签订土地使用权出让合同并支付土地使用权出让金。同时，根据我国商品房住宅价格管理暂行办法第5条的规定，商品房住宅价格中的成本包括征地费、拆迁安置补偿费等费用，而前述费用事实上包括在土地使用权出让价格之中。因此，商品房土地使用权的期限与土地出让金的数额以及商品房的价格存在联系。为确保房屋所有权的存续期限更长、防止以后可能产生的财产减少或不利益的增加，购房者选择购买那些土地使用权剩余年限更多的商品房，是购房者维护其合法权益的重要措施，不仅在经济上具有合理性，而且在法律上也具有正当性。因此，国有土地使用权的期限是认购商品房预约合同以及商品房买卖本约合同中关于合同标的物的重要事实。 2、告知购房者商品房土地使用权年限是开发商应当承担的法定义务，开发商未履行该法定义务的应当承担相应的法律责任 合同法第6条、第42条的规定，当事人缔结合同时应将与订立合同有关的重要事实告知合同相对方。因与商品房的使用价值以及所有权的存续期限直接相关，国有土地使用权的年限商品房买卖中关于合同标的物的重要信息，属于与订立合同有关的重要事实。开发商依法负有将出售房屋的土地使用权期限这一重要事实告知购房者的附随义务。根据房地产的开发周期和市场交易的实际，商品房土地使用权的期限低于法律规定的最高期限但是通常均在合理期限范围之内。合理期限虽具有不确定性，但如合同法第23条、94条、95条、110条 等法条规定的“合理期限”均可结合交易惯例和具体案情进行确定一样，商品房国有土地使用权的合理期限亦可相对确定，这既符合市场交易惯例，亦符合日常生活经验。开发商未履行告知义务，即使购房者亦存在疏忽，购房者的知情权和选择购买其他土地使用权期限更长的商品房的权利将因信息不对称事实上受到限制，购房者事后得知其购买房屋的土地使用权年限超出甚至远远超出合理期限的事实与其内心真实意愿相违背，即出现了购房者外在的购房行为与其内心的真实意愿不一致的情形。此种情形主要因开发商违反法定义务而导致：如开发商故意隐瞒土地使用权期限的重要事实，诱使购房者作出错误的意思表示的，构成欺诈；如开发商过失未告知所出售商品房土地使用权期限，导致购房者对标的物存在认识错误，其行为的后果与其真实的意思相悖的，可构成重大误解。根据合同法第54条的规定，购房者有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销因受欺诈而订立的合同或者基于重大误解而订立的合同。同时，根据合同法第42条的规定，开发商缔约过失行为给购房者产生损失的，还应承担赔偿责任。 本案中，原被告签订的认购协议具备商品房买卖合同的主要内容，不属预约合同而属本约合同，该合同成立并已生效。因被告未履行告知义务，侵害原告知情权和选择权，原告对所购房屋土地使用权期限产生了重大误解，可选择行使变更权。但是，国有土地 使用权出让的地块、用途和年限由市、县级人民政府实施统一规划并按照国务院规定的批准权限报经批准后确定，系公权行为，开发商作为土地使用者不能自行延长土地使用年限。故笔者认为不宜采取由此种变更措施，而宜采取约定将来相关费用的负担方式或酌情减少价款等其它变更措施 篇二：与不具备房地产开发经营资质的开发商签订的合同是否有效 甲